舟山市人民政府关于印发舟山市物业管理办法的通知
浙江省舟山市人民政府
舟山市人民政府关于印发舟山市物业管理办法的通知
舟政发(2009)35号
各县（区）人民政府，市政府直属各单位：
《舟山市物业管理办法》已经市政府第26次常务会议通过，现印发给你们，请遵照实施。
二○○九年五月十四日
舟山市物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和有关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。
第三条 市人民政府房地产行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责全市物业管理的监督管理工作。
县（区）人民政府房地产行政主管部门（以下称县（区）物业主管部门）负责本行政区域内（市本级直管和赋予县级社会事务管理权限的管委会管辖区域除外）物业管理的监督管理工作。
市房地产管理局为市物业专项维修资金、物业保修金的管理机构（以下简称维修资金管理机构），代为统一管理定海城区（不含盐仓街道）、新城的物业专项维修资金（以下简称专项维修资金）和物业保修金（以下简称保修金）。各县（区）房地产主管部门为县（区）维修资金管理机构，代为统一管理辖区内的专项维修资金和保修金。
赋予县级社会事务管理权限的管委会，负责本辖区内物业管理的监督管理及专项维修资金、保修金的管理工作。
各级有关职能部门按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作，协同实施本办法。
街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。
第二章 业主及业主大会
第四条 业主在物业管理活动中，享有并承担《物业管理条例》规定的权利和义务。
第五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域应当根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素，按以下标准划分：
（一）属同一规划地块且相对独立封闭的建筑物群体，应当划归为一个物业管理区域；
（二）相邻规划地块，但区内道路相连，主要配套设施、设备共用的可以划归为一个物业管理区域；
（三）旧城区内新开发建设的房屋，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经合并区域内2/3以上业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
物业管理区域的划分，应当征求物业所在地居民委员会（以下简称居委会）的意见。
物业管理区域内，业主少于30户（含30户）且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第六条 一个物业管理区域内，具备召开首次业主大会条件的，所在地居委会应当在辖区物业主管部门和街道办事处的指导下，牵头组织建设单位、物业服务企业，以及业主推选的代表(单位或个人)共同组成业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。
首次业主大会的筹备经费由建设单位承担。
无故超过两年未成立业主大会的，业主少于30户（含30户）一致同意不成立业主大会的除外，物业服务企业可以决定终止物业服务，但应当提前三个月以公告形式告知，同时书面告知所在地居委会和物业主管部门。
第七条 新建物业交付后，首届业主大会召开前，所在地居委会牵头组建由居委会、业主代表、建设单位、物业服务企业组成的物业前期综合协调管理小组，负责综合协调、解决前期物业管理、物业服务中出现的各类问题。
建设单位应将业主相关资料抄送所在地居委会。
第八条 业主可以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会或推选业主代表参加业主大会的，业主代表应当在参加业主大会前，就业主大会拟定的事项书面征求其所代表业主的意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权的意见须经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主本人不签字的，视作未参加业主大会，但业主大会议事规则另有约定的，从其约定。
第九条 业主大会成立后，应根据《物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》的规定依法行使管理职能。
业主大会或受业主大会委托的业主委员会应当确定管理区域今后的管理方式，并在业主大会成立后三个月内与前期物业服务企业办理交接手续。无故逾期不交接的，物业服务企业可以退出管理。
第十条 业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会依据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》的规定成立，并严格按照《浙江省物业管理条例》、《业主大会规程》的有关规定行使职能。
第十一条 业主委员会每届任期为三至五年，具体任期由业主大会决定。
业主委员会任期届满二个月前，由上一届业主委员会组织换届选举，逾期未换届的，由居委会牵头做好换届工作。原业主委员会应当按照《浙江省物业管理条例》的相关规定办理移交。
第十二条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督。
第十三条 管理规约、业主大会议事规则应当依据《物权法》及物业管理相关法规，对相关事项依法作出约定。
第十四条 非业主使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与非业主使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
非业主使用人违反本办法和管理规约的，业主应当承担连带责任。
第十五条 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，按照《物权法》相关规定处理。
第三章 前期物业管理
第十六条 新建总建筑面积在10万平方米以上（含10万平方米）的商住项目、2万平方米以上（含2万平方米）的商业（办公）项目，应当采取公开招标投标的方式选聘物业服务企业。
投标人少于3个或物业规模小于上述标准的，经物业所在地县级物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第十七条 建设单位应当在物业竣工验收前，将相关资料移交前期物业服务企业，并由前期物业服务企业接管物业及相关设施设备。
第十八条 物业服务企业应与建设单位签订前期物业服务合同，履行以下主要职责：
（一）熟悉场地，掌握物业管理区域的管网、线路布置及设施设备功能等情况；
（二）督促建设单位按设计方案、向业主承诺的内容、招标书所列内容如期完成各项配套设施设备安装及相关场地建设；
（三）查验物业共用部位、共用设施设备状况，并提出整改意见；
（四）向物业买受人解释物业管理政策；
（五）结合物业管理特点，对设计方案提出建议；
（六）做好房屋交付中接待业主入住的各项准备工作；
（七）做好交房开始至业主委员会成立止的物业服务工作；
（八）做好其它合同约定的服务事项。
第十九条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，并明确物业小区内附属设施、附属用房的所有权归属。物业管理区域内的附属设施、附属用房不得改变使用性质，并应向业主开放，以业主为主要服务对象。
第二十条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建设单位应在物业销售合同中约定车位、车库的归属。
物业交付满1年，业主仍未明示购买或承租车位、车库的，建设单位有权将车位、车库向物业管理区域外的单位或个人出租，但业主拥有优先承租权。向物业管理区域外的单位或个人出租的，租期不得超过3年；租期届满，在无业主购买或承租情况下，可以续租。
第二十一条 建设单位不得向购房人承诺降低或减免物业服务费。已作出承诺的，应作为不良行为记入建设单位诚信档案，其降低或减免部分款项须由建设单位向物业服务企业补足。
第二十二条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交《浙江省物业管理条例》第二十六条规定的相关资料，同时还应移交绿化的相关资料。
第二十三条 物业管理用房应当安排在区域内交通方便处，其具体位置应在建设工程规划许可证中明确标注。
物业管理区域的物业为住宅（或商住）的，按照不低于建设工程规划许可证载明的可确权总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为不低于建设工程规划许可证载明的可确权总建筑面积的千分之三。物业管理用房不包括门岗、监控室、设备房等配套用房。
物业管理用房的经营收入用途由业主大会决定，主要用于共用设施设备维修，也可用于补充物业服务经费。
第四章 物业服务、物业的使用与维护
第二十四条 物业服务企业应当建立企业负责人业主接待日制度，定期接受业主的咨询与投诉，并做好相应的记录。
第二十五条 物业项目负责人应当接受物业主管部门组织的定期培训。物业服务企业聘请未经培训合格的人员担任物业项目负责人的，取消该项目的评优、评先等资格。
第二十六条 业主应当根据物业服务合同的约定按时、全额交纳物业服务费用。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。
第二十七条 住宅物业区域内非营业性的公共用水、用电应当以居民生活类价格标准收取费用。
第二十八条 物业主管部门应当建立物业服务企业诚信档案，企业的诚信情况作为企业资质升级、评先、招投标的主要依据。
第二十九条 业主、非业主使用人应当按照房地产权属证书载明的用途和规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续。
第三十条 业主或非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和省、市有关规定以及临时管理规约、管理规约。
确需改变建筑物外形外观的，不得侵占公共空间，并且应当经物业区域内三分之二以上业主同意，由整幢业主共同申请，经规划部门批准后实施。
第三十一条 给排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
专业单位实施共有设施设备维修、养护、更新改造，应当提前7日公示，告知物业区域内全体业主与物业服务企业。
专业单位在实施维修、养护、更新改造过程中确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共有部分、其他设施设备的，应当事前公示告知全体业主并征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，依法办理相关手续；业主、物业服务企业应当给予配合和支持。
专业单位临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共有部位、其他设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。
第三十二条 住宅小区内公共照明等费用由业主共同承担。
第五章 物业专项维修资金
第三十三条 2000年12月31日前已按相关规定在市、县（区）范围内统筹使用的物业维修费用应在此日前交存的统筹区域内所有物业专项维修资金的增值部分中列支。
在本办法实施前，根据有关规定已在物业小区范围内统筹使用专项维修资金的，仍以小区为核算单位，在小区范围内统筹使用，业主大会另有决议的，按业主大会决议施行。
第三十四条 专项维修资金由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。
定海、普陀二区普通低层、多层商品住宅物业及与之相连的非住宅物业、住宅小区内的非住宅物业的按50元/m2交存；设有电梯的多层和中高层住宅及与之相连的非住宅物业，按70元/m2交存；高层住宅及与之相连的非住宅物业按90元/m2交存。
岱山、嵊泗两县物业维修资金的交存标准由物业主管部门会同同级财政部门确定，报经县人民政府批准后公布。
专项维修资金的交存标准需要调整的，由市、县维修资金管理机构提出意见，物业主管部门会同同级财政部门确定后，报市、县人民政府批准后执行。
第三十五条 住宅小区内物业管理用房及其他配套用房的专项维修资金由建设单位交存并设立分户帐。
第三十六条 交存的专项维修资金自资金实际到达管理机构专项维修资金专户之日起计息。
当年交存或使用部分的专项维修资金按活期存款利率计息，其余部分按一年期定期存款利率计息。专项维修资金利息实行一年一结，定期计入业主分户帐内。
第三十七条 管理机构的管理费用，从专项维修资金增值部分扣除业主分户帐增值部分后，提取一定比例使用，纳入维修资金管理机构部门预算。管理费用应与专项维修资金分账核算。
实行业主自主管理的，管理费用由业主大会决定。
第三十八条 业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当续交专项维修资金。实施物业管理且已成立业主大会的小区由业主大会制定续筹方案；未实施物业管理或未成立业主大会的小区，由社区居民委员会会同相关业主制定续筹方案。续筹方案须经维修资金管理部门核准后组织实施。
实行业主自主管理的，续筹方案由业主大会决定。
第三十九条 业主委员会（居委会）应将以下情况向全体业主公示：
（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存金额；
（二）专项维修资金的使用方案、施工项目及其预结算；
（三）发生列支的其他项目、费用分摊情况；
（四）其他有关专项维修资金使用和管理情况。
业主对公布的情况有异议的，可要求业主委员会（居民委员会）复核。业主委员会（居民委员会）应在15日内予以答复。
第四十条 划拨物业专项维修资金，应由业主委员会（居委会）提出申请，并提供以下材料：
（一）《物业专项维修资金划拨申请表》；
（二）业主委员会（居委会）与施工单位签定的施工合同（附施工单位资质证明）；
（三）业主大会或相关业主出具的书面确认资料；
（四）专项维修资金列支范围内的业主名册；
（五）经业主委员会（居委会）审核的资金使用预算书；
（六）经办人身份证复印件（原件校验）、委托书；
（七）专项维修资金使用方案；
（八）其他应提供的资料。
第四十一条 设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新，应急备用金为前期实际交存的专项维修资金总额的5%。应急备用金使用后，业主委员会（居委会）应及时办理核销手续，经维修资金管理机构核实后补足应急备用金。
办理核销手续，应提供工程施工合同、工程结算书、业主委员会（居委会）的确认意见等相关资料。
第四十二条 专项维修资金结算拨付，须提供以下材料：
（一）工程质量验收意见；
（二）经审核的工程结算书；
（三）经办人身份证复印件（原件校验）、委托书；
（四）其他规定材料。
第四十三条 业主自主管理专项维修资金的，按以下规定执行：
（一）业主大会、业主委员会成立后，业主委员会应根据业主大会的决议在银行开设专项维修资金专用账户；
一个业主委员会只能在一家银行开立一个专项维修资金专用账户；
（二）业主委员会开户后，持业主大会决议及银行开户证明，到所在地专项维修资金管理机构备案；
（三）维修资金管理机构应在备案后15日内将该物业管理区域交存的专项维修资金本息划转，业主委员会应出具收据。
第四十四条 专项维修资金实行业主自主管理的，业主大会必须形成决议，其决议应包括以下内容：
（一）物业小区专项维修资金使用管理制度（含管理费用提取方案、业主大会授权业主委员会负责专项维修资金日常管理的内容等）、应急支取预案；
（二）以业主委员会的名义开设本物业管理区域的维修资金账户；
（三）选择一家银行（分支机构）开立维修资金账户；
（四）由该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意本物业小区专项维修资金使用管理方案的签名；
（五）确定专项维修资金账户的责任人；
（六）其他与维修资金有关的决议事项。
第四十五条 本办法发布之日后竣工，尚未办理房屋产权初始登记的物业，均应按本办法规定的标准交存物业专项维修资金。建设单位已按原交存标准向业主代收的，在物业交付时按现标准补收。
本办法发布前已完成房屋产权初始登记的，仍按原标准交存专项维修资金。
第六章 物业保修金
第四十六条 建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的物业保修金存入指定银行，作为物业维修费用保证。
物业建筑安装总造价的确定，以该物业工程项目的中标价为准。中标后因项目调整，实际竣工面积与中标时确定的面积不一致的，总造价按照以下公式折算：
总造价=中标价×（实际竣工面积/中标确定面积）
第四十七条 保修金交纳范围按《浙江省住宅物业保修金管理办法》的规定执行。
第四十八条 住宅物业建设单位向物业所在地保修金管理机构交纳住宅物业保修金时应递交下列资料：
（一）物业工程项目中标通知书；
（二）物业建筑安装工程施工合同；
（三）物业建设工程施工许可证；
（四）物业建筑总平面图（竣工图）；
（五）物业及其保修金清单；
（六）其他必需的材料。
保修期限自物业交付消费者之日起计算。
第四十九条 使用保修金，应由业主提出并提供以下资料：
（一）建设单位不履行保修责任或无法履行保修责任的相关证明；
（二）符合使用保修金的情况；
（三）业主委员会或居民委员会的证明。
具体申请程序参照本办法第四十条规定。
第五十条 建设单位应做好物业保修期内的物业维修工作，物业保修金在到期返还建设单位前，除在物业管理区域内公示征求业主意见外，还应当征求物业服务企业的意见。
第五十一条 保修金的管理费用，从保修金增值收益中提取一定比例使用，纳入维修资金管理机构部门预算，与保修金分账核算。
第七章 附 则
第五十二条 其他物业的专项维修资金、保修金的管理参照本办法执行。
第五十三条 业主或者非业主使用人与业主委员会及物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾和争议，可以要求街道办事处、乡镇人民政府和居委会调解。
第五十四条 业主决定不选聘物业服务企业，实行自我管理的，依照本办法相关规定执行。
第五十五条 本办法自2009年8月1日起施行，原《舟山市城镇住宅区物业管理暂行办法》及舟山市物业专项维修资金的有关规定同时废止。
舟山市人民政府关于印发舟山市征收集体土地房屋补偿暂行办法的通知
浙江省舟山市人民政府
舟山市人民政府关于印发舟山市征收集体土地房屋补偿暂行办法的通知
舟政发(2011)35号
各县(区)人民政府，市政府直属各单位：
《舟山市征收集体土地房屋补偿暂行办法》已经市政府第60次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
二○一一年六月二十一日
舟山市征收集体土地房屋补偿暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范征收集体土地房屋补偿活动，保护被征收土地上房屋所有权人的合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规的规定，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内因征收集体所有土地，需要对集体土地房屋进行补偿的，适用本办法。
第三条 征收集体土地房屋补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿合理、分级负责的原则。
第四条 市、县级人民政府负责本行政区域内征收集体土地房屋补偿工作。
市、县级土地行政主管部门具体组织实施本行政区域内征收集体土地房屋补偿工作。
市、县级人民政府有关部门，应当按照各自职责，互相配合，协同做好征收集体土地房屋补偿工作。
第五条 被征收土地所在地的乡（镇）人民政府、街道办事处及其他相关单位（非营利机构，以下同）受市、县级土地行政主管部门委托，可以作为具体实施单位承担征收集体土地房屋补偿的相关工作。
市、县级土地行政主管部门对乡（镇）人民政府、街道办事处及其他相关单位在委托范围内实施的征收集体土地房屋补偿行为负责审核、监督和指导。
第二章 征收补偿管理
第六条 市、县级人民政府应当根据土地利用总体规划、村庄和集镇规划、土地利用年度计划，制定本行政区域内集体土地征收计划，合理控制征收规模。
第七条 征收集体土地方案经依法批准并公布后，市、县级人民政府及有关部门在征收范围内暂停办理下列事项：
（一）新批宅基地和其他建设用地；
（二）审批扩建、改建房屋及其附属设施；
（三）审批改变房屋、土地用途；
（四）办理户口的迁入，但因出生、婚姻、回国、军人退伍转业、大中专院校学生毕业、刑满释放和解除劳动教养等原因符合户口迁入政策的除外；
（五）核发工商营业执照；
（六）转移房屋所有权或宅基地使用权；
（七）其他按规定应当暂停办理的事项。
土地行政主管部门或受委托实施单位应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。
第八条 土地行政主管部门应根据征收集体土地方案、征地规划红线和本办法有关规定，会同有关部门拟定征收集体土地房屋补偿实施方案（以下简称房屋补偿实施方案）报本级人民政府批准。由受委托实施单位制定的房屋补偿实施方案应经市、县级土地行政主管部门审核后，由土地行政主管部门报本级人民政府批准。
房屋补偿实施方案的内容应当包括：征收范围、补偿对象和条件、不予补偿情形、补偿方式和标准、补偿资金预算和落实、安置用房和迁建用地的安排、过渡方式和期限、签约及搬迁期限、其他需要载明的内容。
前款规定的补偿资金应当根据资金预算专户确认、储存，安置用房和迁建用地可以折价计入，任何单位和个人不得挪用。市、县级人民政府应当加强对补偿资金使用的监督。
第九条 房屋补偿实施方案报批时，应提交下列资料：
（一） 拟定的房屋补偿实施方案；
（二） 征收集体土地方案批准文件；
（三） 征地规划红线图；
（四） 房屋补偿资金或安置用房、迁建用地落实的证明文件；
（五）批准机关认为应当提交的其他材料。
第十条 市、县级人民政府应当组织有关部门对报批的房屋补偿实施方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
多数被征收人对房屋补偿实施方案有意见的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
本办法所称的被征收人是指被征收集体土地上房屋（以下简称被征收房屋）及其附属设施的所有权人。
第十一条 市、县级人民政府在批准房屋补偿实施方案前，应组织相关人员进行社会稳定风险评估。
第十二条 土地行政主管部门应当在房屋补偿实施方案批准之日起5日内，在征收范围内发布搬迁公告。公告应载明下列事项：
（一）征收土地方案批准文件；
（二）建设项目名称；
（三）征收范围；
（四）补偿标准；
（五）办理房屋补偿登记和房屋搬迁期限；
（六）行政复议、行政诉讼权利。
第十三条 土地行政主管部门或受委托实施单位应当向被征收人公布房屋补偿的具体方案，并做好宣传、解释工作。
第十四条 被征收人应当在公告规定的期限内，凭房屋所有权证、宅基地使用权证、私人建房呈批表、户口簿等相关材料到公告指定的地点办理房屋补偿登记。
土地行政主管部门或受委托实施单位应组织人员对被征收人房屋的权属、建筑面积、宅基地使用面积、家庭人口情况等进行踏勘、复核。对未经登记的建筑物会同有关部门进行调查、认定和处理。复核及处理结果应当在征收范围内向被征收人公布。
第十五条 市、县级土地行政主管部门与被征收人之间应根据房屋补偿实施方案，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、迁建安置地点和面积、临时安置费或者周转用房、搬迁费和搬迁期限、违约责任等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务，另一方当事人可依法向人民法院提起诉讼。
第十六条 市、县级土地行政主管部门与被征收人在房屋补偿实施方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者房屋所有权人不明确的，由土地行政主管部门报请批准房屋补偿实施方案的市、县级人民政府作出补偿决定。补偿决定书应书面送达被征收人并在征收范围内予以公告。
第十七条 申请作出补偿决定，应提交下列资料：
（一）补偿决定申请书。申请书应载明申请人、被申请人基本情况，申请事项，申请事实和理由等内容；
（二）被征收房屋及宅基地权属证明材料；
（三）被征收房屋评估资料；
（四）房屋补偿实施方案；
（五）对被申请人的补偿安置方案；
（六）申请人与被申请人的协商记录；
（七）公告、听证、征求意见等材料；
（八）补偿决定机关认为应当提交的其他材料。
第十八条 市、县级人民政府收到补偿决定申请后，应在5日内对申请书和有关证据、资料进行审查，并作出是否受理决定。对不符合受理条件的，应书面告知申请人不予受理的理由；对符合受理条件的，应当在受理之日起60日内作出补偿决定。
作出补偿决定前，市、县级人民政府应组织听证会，对作出补偿决定的理由、依据、补偿方式和补偿标准、搬迁期限等内容听取被征收人的意见。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第十九条 征收集体土地涉及房屋的，应当先补偿、后搬迁。选择产权调换安置补偿方式，安置房是期房的，应按规定为被征收人支付临时安置费用；选择迁建安置补偿方式的，也应为被征收人支付临时安置费用。确因特殊情况，也可提供临时周转用房。
第二十条 市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
第二十一条 被征收人未在规定期限内履行补偿协议约定的搬迁义务，土地行政主管部门可根据生效的法院裁判文书，依法申请人民法院强制执行。
补偿决定作出后，被征收人未在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋补偿决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿资金和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积、迁建安置土地地点及被征收人按条件应能取得的土地面积等材料；据以执行的补偿决定及证明该补偿决定合法的证据；据以执行的法院裁判文书、补偿协议等材料。
第三章 补偿一般规定
第二十二条 市、县级人民政府应当根据被征收房屋的用途对被征收人给予补偿。补偿内容主要包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）被征收房屋附属设施及装饰费用的补偿；
（三）搬迁、临时安置费用的补偿；
（四）停产停业损失的补偿；
（五）被征收房屋宅基地的补偿。
县级人民政府或相关部门可以根据当地实际制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第二十三条 本办法所称的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。
本办法所称的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附属设施以外的房屋。
本办法所称的附属设施是指住宅用房附属的经认定合法的畜舍、花坛、围墙、墙门及建于宅基地以外的厕所等设施。
未经县级以上规划或土地行政主管部门批准改变用途的，征收时按原房屋用途认定。
第二十四条 征收范围内未取得合法的集体土地使用权证或房屋权属来源证明文件的建筑，使用人必须在搬迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。逾期未拆除的，依法强制拆除。但按规定可以补办相关手续并予以确认房屋产权的除外，具体规定由县级人民政府或相关部门根据当地实际制定。
第二十五条 征收范围内超过批准期限的临时建筑，使用人必须在搬迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。逾期未拆除的，依法强制拆除。未超过使用期限的临时建筑，按重置价格结合剩余使用期限给予适当补偿。
第二十六条 被征收房屋可补偿面积，按照被征收人提供的合法的房屋权属来源证明文件记载的建筑面积确定。被征收房屋宅基地面积按照合法的集体土地使用权证所记载的土地使用权面积确定。
被征收人因正当原因确实无法提供集体土地使用权证或房屋权属来源证明，以及集体土地使用权证或房屋权属来源证明文件未记载面积情况的，被征收房屋建筑面积和宅基地使用面积由相关部门进行审查，并经公告无异议后依法予以确认。
第二十七条 对宅基地补偿以被征收房屋建筑面积与宅基地面积的比值，即容积率大小予以确定。容积率大于等于1.3的，不予补偿；小于1.3的，超面积部分按征地价予以补偿。
第二十八条 被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构根据搬迁公告发布之日房屋用途、建筑结构、面积、成新等因素评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第二十九条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展被征收房屋评估工作，任何单位和个人不得干预。
第四章 住宅用房补偿
第三十条 住宅用房补偿，可以实行房屋产权调换，也可以实行货币补偿，对城区远郊、农村地区等符合相关条件的被征收人，还可以实行迁建安置。具体补偿方式根据房屋补偿实施方案由被征收人选择。
产权调换是指由政府提供住宅用房作为产权调换，安置被征收人。
货币补偿是指由政府提供相应的补偿资金，被征收人自行解决居住用房。
迁建安置是指由政府提供迁建用地和费用，被征收人自行建造安置用房。
第三十一条 征收土地所涉住宅用房，应当以集体土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的事项作为补偿计户依据，征收时符合分户登记条件的，按分户登记规定予以补偿。具体分户登记条件及规定由县级人民政府或相关部门根据当地实际制定。
被征收住房的安置人口按照被征收人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。虽有常住户口，但系寄居、寄养、寄读的人员，不计入安置人口。
被征收人家庭成员虽无常住户口但属下列情形之一的人员，可计入安置人口：
（一）原常住户口在征收住房地的符合规定的现役军人；
（二）原常住户口在征收住房地的大中专院校在校学生；
（三）原常住户口在征收住房地的劳动教养、监狱服刑人员；
（四）取得第二轮土地承包权证的，或未进行第二轮土地承包的地区在1998年12月31日前享有承包权资格的原集体经济组织成员，且未享受国家房改政策或保障性住房政策的非农人员；
（五）符合法律、法规及市、县级人民政府规定情形的其他人员。
第三十二条 对于符合宅基地申请条件但因政策限制未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面积小于可申请建房建筑面积等原因而造成住房困难的被征收人，可选择按每户不少于四十平方米，人均不少于三十平方米建筑面积（以下简称为低限补偿标准）确定可补偿面积进行补偿，也可选择安排农民公寓式住宅进行补偿。农民公寓式住宅的具体实施办法由县级人民政府或相关部门根据当地实际情况制定。
第三十三条 被征收人在征收范围内有多处集体土地上住宅用房的，应当合并计算其住宅用房建筑面积。
被征收人在征收范围外另有集体土地上住宅用房的，在适用低限安置标准时，应当合并计算其住宅用房建筑面积。
被征收人在征收前合法取得宅基地建造住宅用房，但未按规定拆除原有宅基地住宅用房的，其原有宅基地住宅用房不予补偿，并应当在规定的期限内自行拆除。未在规定的期限内自行拆除的，依法强制拆除。
第三十四条 被征收人选择产权调换补偿安置的，其补偿适用下列规定：
（一）按照本办法第二十六条规定，确定被征收房屋可补偿面积；
（二）安置用房面积按照不小于被征收房屋可补偿面积的原则就近安排安置房标准户型。具体标准户型设置由县级人民政府或相关部门根据当地实际情况制定，鼓励多层或高层安置；
（三）安置房标准户型内的安置用房与被征收房屋可补偿面积等面积部分，按被征收房屋重置价格结合建筑结构、面积、成新等因素评估后，结算差价。超过被征收房屋可补偿面积部分按安置用房综合造价结算；
（四）超出安置房标准户型的安置用房，超面积部分参照搬迁公告发布之日同地段同类商品住宅市场价格结算；
（五）实际安置用房面积小于可安置标准户型面积部分，参照搬迁公告发布之日同地段同类商品住宅市场价格扣除综合造价结算；
（六）适用低限安置标准的被征收人，其被征收房屋可补偿面积按照低限安置标准计算；
（七）按照有关规定享受最低生活保障待遇的被征收人，被征收房屋和安置用房互不结算差价。但安置用房面积超过六十平方米的部分按本条第(三)项、第(四)项规定结算差价。
第三十五条 被征收人选择货币补偿安置的，其补偿适用下列规定：
（一）按照本办法第二十六条规定，确定被征收房屋可补偿面积；
（二）被征收房屋货币补偿金额参照安置房同地段类似商品住宅市场价格结合被征收房屋建筑结构、面积、成新等因素评估确定；
（三）选择货币补偿的被征收人自行解决居住房屋，不再重新批地建房或享受保障性住房政策；
土地行政主管部门或受委托实施单位应在征收补偿协议签订后30日内，将货币补偿资金交付被征收人。
第三十六条 被征收人选择迁建安置的，其补偿适用下列规定：
（一）迁建安置用地应符合村庄和集镇规划，并符合《舟山市市区农村宅基地管理办法》的规定；
（二）相关部门应协助被征收人办理迁建用地手续和建房审批手续，并做好迁建用地的通水、通电、通路和场地平整等基础工作；
（三）被征收房屋按重置价格结合建筑结构、面积、成新等因素，予以补偿；
（四）安置的宅基地面积小于原宅基地面积的，差额部分按征地价对被征收人予以补偿。
第三十七条 被征收住宅的附属设施，不作为住宅用房安置依据，但应给予合理补偿。对被征收住宅的装饰费用也应予以合理补偿。
第三十八条 对利用自有合法住宅用房从事生产经营活动并持有工商营业执照的，除按本章规定予以补偿外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。
第三十九条 征收土地涉及住宅用房，被征收人选择房屋产权调换或迁建安置且需要临时过渡的，补偿协议中应当明确过渡期限和过渡方式，并向被征收人支付临时安置费或提供周转用房。协议约定的过渡期限不得超过两年。
超过协议规定的过渡期限未提供安置用房或迁建用地的，除继续支付临时安置费或提供周转用房外，还应当自逾期之月起加倍支付临时安置费。
第四十条 征收土地涉及住宅用房，应向被征收人支付搬迁费；实行房屋产权调换或迁建安置且需要临时过渡的，应当支付双倍的搬迁费。
第五章 非住宅用房补偿
第四十一条 集体土地上非住宅用房认定，应以房屋所有权证登记的用途或规划、土地部门提供的合法有效文件为依据。
第四十二条 征收土地涉及非住宅用房，对被征收人原则上实行货币补偿；符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划以及市、县级人民政府规定的其他条件的，也可以实行迁建安置。
第四十三条 对被征收人实行货币补偿的，依照被征收人提供的合法土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积确定被征收房屋补偿面积，并按照类似房地产市场评估价予以合理补偿。
第四十四条 对被征收人实行迁建安置的，适用下列规定：
（一）根据市、县级人民政府的规定，结合被征收房屋的补偿面积，提供迁建安置用地；
（二）相关部门应按有关规定协助被征收人办理迁建用地手续和建房审批手续。并做好迁建用地的通水、通电、通路和场地平整等基础工作；
（三）被征收房屋按重置价格结合建筑结构、面积、成新等因素，予以补偿；
（四）安置用地面积小于被征收房屋土地使用权面积的，差额部分按征地价对被征收人予以补偿。
第四十五条 征收土地涉及非住宅用房，造成被征收人停产停业以及搬迁、过渡的，应当根据被征收房屋的建筑面积，结合被征收房屋的用途、地段、经营状况等因素支付一次性经济补偿费。
对被征收房屋中无法恢复使用的电梯、空调、通讯设备等重大设施设备以及被征收房屋的装饰费用，在评估机构按照重置价格结合成新进行评估后予以补偿。
第四十六条 征收土地涉及学校、医院、宗教场所、军事设施、文物古迹等非住宅用房的，其征收补偿按照有关法律、法规的规定办理。
第六章 法律责任
第四十七条 市、县级人民政府及土地行政主管部门或受委托实施单位工作人员在征收集体土地房屋补偿工作中不履行本办法规定职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第四十九条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的征收集体土地房屋补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第五十条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第五十一条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，评估结果无效，由土地行政主管部门重新组织评估，并由有关行政主管部门依据《房地产估价机构管理办法》和《房地产估价师注册管理办法》等规定依法给予行政处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第五十二条 本办法中征收土地涉及住宅用房的临时安置费、搬迁费、装饰补偿费和涉及非住宅用房的一次性经济补偿费的标准由县级人民政府和相关部门根据当地实际情况另行制定。
第五十三条 本办法规定的综合造价是指房屋建造成本，主要包括：勘察设计前期工程费、住宅建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和非营业性配套公共建筑建设费、管理费、贷款利息。
本办法规定的重置价是指按照建筑技术、建材及房屋设备价格、人工费用、定额等条件，重新建造相同建筑标准、相同质量的房屋所需要的价格。
本办法规定的相关价格由市、县级土地行政主管部门会同相关部门确定公布。
第五十四条 本办法自公布之日起期满30日后施行。本办法施行前已发布搬迁公告并开始实施征收补偿的项目，按原规定处理。
第五十五条 本办法由舟山市人民政府法制办公室负责解释。
