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不得不说的民事证据问题

四川川达律师事务所律师　牛建国

之所以写这篇文章，是因为对于我国的民事证据制度我实在有话要说。我一向主张在正常的法制环境下，诉讼不外乎事实的认定和法律的适用两问题。对于法律的适用则依赖于对事实的认定，而诉讼中的事实是靠证据来支撑的，你不可能在胡乱举证导致自己都搞不清想说什么的情况下，要求法院作出有利的裁判。
这些来年，尤其是民事诉讼法施行后，关于诉讼程序的规定较从前有很大改观，立法的逐步完善产生了证据的运用技巧，而对证据的运用可能导致法院查明事实的不同。所以我经常与我的当事人讲，由于诉讼思路的不同，不同的律师主张的事实有可能大相径庭。
我国现行的民事证据制度可以说“散且乱”。“散”是说没有统一的证据立法，散见于人大的立法和相关司法解释甚至规范性文件；“乱”是说多头作主，各行其道。人大立法说一套，行政法规说一套，甚至有些部门规章也不甘寂寞。最高院说得最多套路也多。这些规定虽然不同，但“以前规定与本规定相矛盾的以本规定为准”这句话是相同的。以前的规定是什么，看了才明白，看到最后又是这句话，再次糊涂了。
那么，我国的证据法律渊源到底有哪些呢？鉴于实体法关于举证责任分配的规定远超出程序法的规定 ，虽然这些实体法关于证据的规定部分已被程序法引用或释明，但我的认识与很多人的认识并不完全一样，我认为除前述程序法外，实体法也是当前证据法律制度非常重要的法律渊源，事实上，我国的民事证据法律制度就是这样建立起来的。
最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称“证据规定”）是对民事诉讼证据制度的最为完善的规定，学者们称之为“兼顾了公平与效率”的规定，我一直称之为“律师耍手腕的工具”。但该规定实施中的问题很快就反应出来了，据说河北省还发生农民因不懂证据失权制度输了官司而到法院门口自杀的事件。后来最高院关于再审的司法解释出台可以说在证据失权制度方面狠狠地扇“证据规定”一巴掌。
关于“证据规定”实施中的问题，去年我曾撰文论述 。过去的一年中，学者们关于民事证据立法的呐喊可以说是鼓足了劲，但我国的民事证据立法依然象“踩上了跑步机”。作为执业律师，我更多地注意到当前证据规定的缺点与不足，对于证据立法的走向问题我认为应该留给理论界推动，所以本文仍是结合当前法律规定和司法实践的粗浅看法。
一、关于民事证据与民事诉讼证据的区分和统一问题
这个问题我原本并未打算放在本文的显著位置，但是民事证据和民事诉讼证据的区别好像并没有引起国内主流学者的注意 。
我们知道，民事诉讼只是当事人维护民事权利的一种最终的选择，人们还有其他选择余地。比如，商事仲裁，行政调解，特别仲裁程序等。这些程序对证据的规定少得可怜，实务中主要是引用民事诉讼法的相关规定。既然都是对民事权利的维护方式，况且民事诉讼可以说是最终方式（商事仲裁虽然规定“一裁终局”，但法院可以予以撤销或裁决不予执行），就应该对维护民事权利的证据作统一的规定，其统一方向是其他程序的证据规定应尽量向民事诉讼证据规定靠拢。我认为，民事诉讼证据强调的诉讼程序上的意义，而民事证据则更多的是实体上的意义，即可以在各种解决争议的程序中起证明作用的证据，所以民事证据的外延应大于民事诉讼证据的外延。
目前，实务中争议较多的可能是医疗事故案件。国务院的《医疗事故处理条例》中规定，发生医疗事故争议的当事人可以向医疗机构所地卫生部门要求处理，由卫生部门委托医学会进行鉴定，再根据鉴定结论作出相应处理。从以上规定可以看出，在医疗事故纠纷行政处理程序中，主要证据是医学会的鉴定结论。而同样是一起案件起诉到法院就不一样了。民事诉讼法只规定“鉴定结论”可以作为证据但并未罗列具体的鉴定单位。在《医疗事故处理条例》实施后的一段时间内，受案法院的做法也是五花八门，有的交由本院的法医室鉴定，有的委托司法行政部门下属鉴定机构鉴定，还有的干脆委托医院鉴定。眼看收不了场，最高院以“通知”而非司法解释的形式统一要求类似案件交由医学会鉴定。最终司法又向行政“妥协”了一回。
本文的这段论述并非强调民事证据和民事诉讼证据的区别，而是希望人们重视其区别并将之统一。
二、关于民事诉讼证据定义的问题
这个问题可以说是民事证据立法最悲哀的问题。在我国民事诉讼制度中，法律吝啬到连民事诉讼证据的概念都舍不得作出规定。这个问题几乎每年我都会问来所实习的法学院学生。基本同样的情形是抓耳挠腮后一句“老师说证明案件真实情况的一切事实就是证据”。
在民事诉讼法颁布后，理论界对民事诉讼证据争论不休，但主流说法仍然是“证明案件真实情况说”，也有前卫学者持“法律真实说”的。所谓“法律真实说”是指负有举证责任的当事人向法庭提交的证据材料，经过司法审查合格后能证明的事实作为定案的依据。也就是通过司法程序能够查明的事实就是判决认定的事实，有人也称之为“法律事实”。法律事实并不等于客观真实。本来以为随着“证据规定”的颁布这一情况会有所好转，没想到新近出版的很多教材仍然坚守“证明案件真实情况说”阵地不转移。看到这些书后，我的感觉用流行的话说就一个字：“晕”。
应该说，关于民事诉讼证据的定义，“证据规定”最终确立了“法律真实说”。我以为，不管在具体措词上有什么不同，给民事诉讼证据下定义都不能背离“法律真实说”。“法律真实说”是当事人主义诉讼模式和消极裁判模式的必然结果，不管将来民事诉讼法如何修改，“法律真实说”仍应是最终也是最为科学的选择。
此外我还认为，证据本身是中性的，不存在为哪方当事人利用的区别问题，甚至不应存在是否属实的问题，是否属实是通过诉讼程序查明后的结果，不能成为阻却证据进入司法程序的硬性标准，所以我将民事诉讼证据定义为：在民事诉讼中，负有举证责任的当事人向法庭提交的旨在证明自己主张的一切材料。
三、关于证人出庭作证问题
这个问题困扰实务界和理论界已久，证人出庭率低下在刑事诉讼中就存在。尽管刑诉法要求证人应当出庭作证，但司法解释对庭审程序中的规定允许宣读未出庭证人的证言，也就是说司法实务界基本默认了刑事诉讼中证人不出庭的行为。但是民事诉讼由于并不涉及国家司法资源的透支，司法机关将证人出庭的责任主要转嫁给了诉讼当事人。一方面民诉法要求凡是知道案件真相的人都有作证的义务，但并未规定证人拒绝作证的后果；另一方面最高院的司法解释规定证人出庭需当事人在规定期限内申请、费用由申请人预付、法庭通知后证人不出庭的仍应由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果、未经质证的证人证言不得单独作为定案的依据等等。
应该说证人出庭率低下的问题困扰民事诉讼实务界和理论界已到了无以复加的地步。之前甚至有人提出向美英等国学习，建立“藐视法庭”惩罚机制，即凡接到法庭传票的证人拒绝出庭作证可构成“藐视法庭”，应给予相应的处罚甚至予以刑事制裁。客观地说这一制度的益处比较明显，但我国立法机关好像反应谨慎，一直迟迟不见动静，只在刑法中规定了证人在国家安全犯罪中拒绝作证的不利后果。民事诉讼中证人拒绝作证的不利后果则只字未提。
我认为，目前我国民事诉讼司法解释的规定有不可取之处。首先，民事诉讼虽然是私权之争，但从证人有作证的“义务”、由法庭而不是当事人自己通知证人出庭作证等法律规定看，证人作证制度则更多地涉及公权力的运用。因为法律未规定拒绝作证的不利后果，司法机关就将促使证人作证的义务转嫁给当事人是不无争议的。其次，证人出庭的费用由申请人预支、证人拒绝出庭由申请人承担举证不能的后果等规定则更可能引发当事人收买证人的情况，这样的事情实务中经常发生，在成都还出现过专门替人出庭作证的“职业作证人”。
那么，当事人对于所需的证人证言如果证人拒绝作证，是不是就得“听天由命”了呢？我认为，在目前的情况下仍有变通的余地：
（一）申请法院进行证据保全。
我认为对证人的证言可以申请证据保全。也有人认为，同样可以申请法院调查取证。但我认为这两种程序既有相通之处更有不同之处，有的地方甚至大异其趣 。对于证据保全的申请法院一般是用裁定支持或驳回，法院有权要求申请人提供担保，被保全人对该裁定也有权异议，但该异议不影响裁定的执行。“证据规定”规定，人民法院保全证据可以根据具体情况采取查封、扣押、拍照、录音、录像、复制、鉴定、勘验、制作笔录等方法。 可见，保全证据是允许对证人证言采取制作笔录的方法的，也就是说法律上可行。且由于是法院的笔录，公信力相对较高，不用传唤证人出庭作证，较好地解决了证人拒绝出庭作证使申请人失权的问题。而申请法院调查证据的范围仅限定于书证、物证、视听资料三种，对证人证言予以调查至少在法律和司法解释上还找不到充足的依据。
（二）申请公证证明。
对于公证行为，目前我国立法层次太低，主要是国务院的规定和司法部的配套规章。民事诉讼法规定，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻的除外。“证据规定”规定，已为有效公证文书所证明的事实当事人无需举证证明。可见，民事诉讼中对公证效力采取的是免除当事人举证责任原则，但又规定有其他证据足以推翻的除外。因此，在证人可能拒绝作证的情况下，采取由公证员公证其证言的真实性的方法是比较理想的选择，这样既回避了因证人不出庭导致的举证不能的风险，又避免了因证人心理不成熟在交叉询问时作证不利的风险。但该方法的缺陷也是显而易见的，因为公证一般只是针对证人是否确实说过笔录或录音中的内容，对于证人陈述内容的真实性则无法通过公证直接证明。
四、关于法院向申请人相对方调查证据或保全证据是否导致举证责任转移的问题
我开初注意到这个问题是源于我在上海浦东法院的一个案子，案件另外一方当事人向法院申请对我的当事人的相关材料予以复制被法院驳回，理由是这一申请实际效果是转移举证责任，违反了“谁主张谁举证”的原则。后来，在同一当事人的杭州案件中，我方向法院申请对对方的部分书证予以调取，起初法院裁定支持，后对方将浦东法院的裁定拿出并提出复议，法院认为浦东法院的裁定更为合理遂再次裁定驳回我方申请。不少法院的法官也对此问题不置可否，这样就产生一个问题，即当事人可不可以向法院申请向对方调取证据或者保全证据？我认为，完全可以。
首先，法律及相关解释规定，当证据可能灭失或事后难以取得的情况下可以申请法院保全证据，当事人确因客观原因无法取得的证据也可以申请法院调取，法律和司法解释从未规定不可以向另一方当事人保全证据或者调取证据。即只要是当证据可能灭失、事后难以取得或者当事人确因客观原因无法取得的均可以由法院依据当事人申请进行保全或调取。
其次，不允许申请法院向另一方当事人调取证据可能影响当事人的诉权。我们不能忘记的是劳动案件、医患争议案件、票据存单争议等案件中，绝大部分证据往往“依法”保存于当事人一方，虽然有些争议已倒置了举证责任，但是无举证责任一方的举证权利却不容剥夺。如果不允许这些案件中的当事人向法院申请调取所需的证据则可能很大程度上影响当事人的诉权。
关于这部分我还要说的是，如果申请人提供了证据线索而被作为另一方当事人的被申请人拒绝提供该如何救济的问题。我认为，当事人申请具有程序意义，申请不申请是当事人的事，与法院能否调取成功是两码事。申请的目的只有一个，那就是证明你有但你不拒不提交就够了，因为持有证据一方拒绝交出的可推定该证据对其不利。
五、关于法院的释明责任与消极裁判制度问题
首先值得探讨的是消极裁判制度，消极裁判是当事人主义诉讼模式的必然结果。顾名思义就是指法院只针对当事人的主张及其所依据的证据进行审查并作出成立与否的裁判制度。我认为，尽管我国诉讼法中有类似于消极裁判的规定，但我国至少到目前还没有完全建立消极裁判制度。学者们尤其是律师理论界对此侥首已久，甚至有人鼓吹在刑事诉讼中也应引入消极裁判制度。
我国目前有关消极裁判的规定是源自民事诉讼法，该法规定法院应对当事人的诉求所依据的事实和法律进行审查。该法实施后，最高院认为该法的规定并未排除法院对当事人主张以外的事项进行审查。随后，最高院又规定，对于当事人没有主张的应该不予审查。只可惜对于这么重要的制度性规定最高院只以“纪要”的形式发布。可以这么说，我国在民事诉讼中已建立了类似于消极裁判的民事诉讼制度。
既然是消极裁判，按照常理就不应该由法院承担释明义务，但是“证据规定”却规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。这条规定被学者们称为法院的释明义务。我是打心眼里反对这不伦不类的规定的。一是这样的规定等于说让法院承担了教当事人如何打赢的义务，对当事人来说倒简单了，法院让怎么变更就怎么变更，法院同意的总不会有错的。二是法院如果未履行释明义务可构成程序违法，一审判决可能被撤销并发回重审。三是该规定与消极裁判制度相违背，也不能保证法院居中判决。
六、关于证据交换与证据失权制度的冲突问题
我听说个别学者将证据失权制度称为“歹毒”的制度，尤其是搞刑事程序研究再转行的，由于长期受“以事实为根据”的影响，思想上压根转不过弯来。
“证据规定”第三十四条规定：“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利”。我国的证据失权制度是“证据规定”颁布后正式确立的，是“证据规定”的重头戏。但同时，“证据规定”对颁布之前的庭前证据交换制度则进一步予以完善。我认为对法院来说，证据交换没什么不好，可是作为律师却不喜欢它。因为证据交换一旦实施相当于将律师的“战场”一分为二，庭上的精彩缺乏了生动的元素。更为烦恼的是“人民法院组织当事人交换证据的，交换证据之日举证期限届满”的规定与证据失权制度矛盾。正当你因为对方没有在举证期限之内提交证据暗自庆幸的时候，突然法院通知你将组织双方交换证据，你顿会有竹篮打水一场空的感觉。
那么“交换证据之日举证期限届满”与法院指定举证期限是否矛盾呢？最高院没有说，下级法院更是没有了主心骨。实践中，有些法院出于无奈，将证据交换的日期订于开庭的前一天。也有些学者认为，“交换证据之日举证期限届满”的规定与法院指定举证期限并不矛盾，认为最高院的本意是如果法院决定组织当事人交换证据则不必依职权指定举证期限。我对此问题也没有更好的说法，我希望最高院能够就这一问题予以正式答复，因为我至今也没有看到表示其“本意”的文件，而这一问题好像比“证据规定”施行后暴露出的其他问题更为迫切。
七、地方法院的“准司法解释”的适用问题
关于法律解释制度的法律依据主要有两个，一个是1981年的《全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议》，该决议授权最高院对审判工作中具体应用法律、法令的问题进行解释。该决议从现在人的眼光去看似乎“革命性”太强，有些规定与《立法法》的规定甚至矛盾。另一个是《立法法》，《立法法》规定法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会，对于最高司法机关该法只规定可以向全国人民代表大会常务委员会提出法律解释要求。按照同一位阶法律新法优于旧法的原则，这是否意味着《立法法》取消了“两高”的司法解释权？理论上是可以这么说，但我认为，现阶段立法水平如此低下的情况下禁止“两高”的解释似乎更不能适应国情的需要，所以在无人喝采也无人叫停的情况下，“两高”还在马不停蹄地起草各种各样的司法解释。
让我欲坐难安的是越来越多的地方高级法院也在“竞赛式”制定自己的审判指导意见，我们不妨称之为“准司法解释”。1987年，最高院曾专门下文要求地方法院不要制定具有司法解释性的文件。但近些年有点控制不住。我想地方高院可能基于一些考虑。首先，地方经济发展的不平衡导致了纠纷的赔偿额等方面的规定在当地难以适用；其次，法院的上下级关系也可能是地方法院置最高院的规定于不顾的一个原因；再次，最高院这两年似乎默认了地方高院的一些“准司法解释”。在最高院主编的一些刊物上甚至经常看到登载的地方法院的各种“审判指导意见”。
我认为，我国幅员辽阔，经济发展很不平衡，立法上授权地方高院一定的裁量权非常必要。但我国政体上仍是单一制，司法权集于中央乃政体的必然要求，地方法院的大量的超乎法律及司法解释规定的“准司法解释”显然不符合单一制政体的要求。

参考文献

　参见合同法、产品质量法、专利法等相关规定；
　　摘要

　　物业管理是在房地产开发经营中逐步建立起来的一种综合性经营服务，是在城市规划发展、人们居住方式及居住环境等因素的影响下出现的新兴行业，是现代化城市管理中不可或缺的一部分。现代意义上的物业管理最早源于19世纪60年代的伯明翰，专业性的物业管理形成并发展于20世纪30年代的美国，同国外相比，我国的物业管理产生于20世纪80年代，起步较晚，制度不成熟，1994年，建设部颁布了有关物业管理的第一个主要部门规章《城市新建住宅管理办法》，之后，深圳、广东、北京、上海等城市出台了地方性物业管理法规或规章，但一直没有全国性的物业管理规范，直到2003年，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》，该条例将前期物业管理其纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月《物权法》出台，对建筑物区分所有权作出明确规定，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则，但是，伴随着城市房地产业的兴起，物业管理领域的问题愈加复杂而多样化，尤其是前期物业管理引发的问题更加凸显，前期物业管理作为整个物业管理活动的基础阶段，是非常重要的环节，不容忽视，因此，解决好前期物业管理中存在的问题是关键。本文通过论述前期物业管理出现的诸多问题，指出存在的困境，给出解决问题的对策及建议，对维护当事人的合法权益、规范物业服务市场，具有重要的理论意义及现实指导意义。

　　关键词：前期物业管理　临时规约 前期物业服务合同

　　一、前期物业管理概述

　　随着全球范围内城市的兴旺发展，各国房地产市场日渐成为该国商业资本和其它生产资源优化配置的重要场所，作为房地产行业的衍生品—物业管理兴起。前期物业管理是物业管理的初始阶段，对维护整个物业管理的连续性有着非常重要的作用。

　　（一）物业管理的产生与发展

　　现代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时工业革命的兴起，城市规模不断扩张，伯明翰市首开物业管理的先河，后在英国迅速推广开来。专业性的物业管理，则出现在19世纪末并形成发展于20世纪30年代的美国，1908年，世界上第一个专业物业管理行业组织—CBMO诞生，自此以后，这种现代的物业管理模式和行业组织逐渐为世界各国所重视并借鉴吸收。目前，美国、欧洲大陆、亚洲的日本、韩国、新加坡及我国的香港、台湾地区等地，物业管理都相当发达，国际物业管理行业蓬勃发展。[1]

　　我国内地物业管理起步较晚。20世纪80年代，我国城市经济体制改革，房地产业快速发展，带动了物业管理的产生与发展，在深圳、广东及沿海一些经济发展较快的城市出现了物业服务企业，然而随着物业管理的兴起，也暴露了很多问题，这些矛盾的解决亟待需要相关制度的产生，1994年3月23日，建设部颁布了《城市新建住宅管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度，这是建国以来我国有关物业管理的第一个主要部门规章，是我国物业管理体制上的重大突破。[2]1994年6月18日，深圳市人大常委会通过《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，我国第一部地方性物业管理法规由此诞生。随后，广东、北京、上海、江苏、重庆等地纷纷出台地方物业管理法规或规章，形成了以国家和地方互补的物业管理法规政策体系，但一直没有全国性的物业管理规范，直到2003年，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》。该条例对业主、物业服务企业、房地产开发建设单位等规定了较为详细的权利、义务，将前期物业管理纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依，该条例是迄今为止我国效力最高的一部专门规范物业管理的行政法规。2007年10月1日《物权法》的出台，第一次以法律的形式确立了以区分建筑物所有权为核心的物业管理法律制度，标志着我国物业管理又迈出了一个新台阶。[3]《物权法》确立了物业管理的一些基本制度，针对近年来现实生活中物业管理出现的争议较大的问题，提出了解决的原则，《物权法》生效后，《物业管理条例》对与《物权法》中建筑物区分所有权制度相悖的规定进行了修改，经过二十多年的摸索与实践，我国的物业管理制度有了飞跃性的发展，法制环境不断改善。

　　物业管理作为对旧管理体制的一种革新，是市场经济发展的必然结果，管理领域逐步扩大，从住宅扩展到工业区、办公楼、商场、医院等物业；管理内容相当广泛，服务项目呈现多元化、全方位的态势，而且不同类别的物业有着不同的管理侧重点，归纳起来可以分为“六大管理、三类服务”。“六大管理”即房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理，“三大服务”即常规性公共服务（合同服务）、委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。[4]其内涵简言之，是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代化管理科学和先进的技术对已投入的使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性的服务。[5]

　　（二）前期物业管理的内涵

　　所谓前期物业管理是指在物业业主购买物业以前由项目开发建设者选聘的物业管理企业，并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。[6]它主要对公共场所、房屋共有部分的清洁和管理；对物业共用部分的维修、养护和管理；对物业共用设施的维护、养护和管理；附属建筑物、构筑物维修、养护和管理；对物业治安、消防等事项的管理，与整个物业管理活动中的管理对象基本一致。在我国，根据委托物业服务企业对小区进行物业管理可分为两个阶段：前一个阶段是由开发建设单位委托物业服务企业对物业小区进行管理—前期物业管理阶段，后一个阶段是由业主自行选择物业服务企业阶段。可见，前期物业管理的开始意味着对小区的管理控制权由建设单位转向物业所有人。前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段，是非常重要的环节。

　　从时间段上来讲，前期物业管理可以分为两个阶段：第一个阶段是从项目初始至工程竣工验收合格为止，对于物业管理而言可以称为“早期物业管理介入”，这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责；第二个阶段是从工程验收合格开始到业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效时为止，这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。但在实践中，由于某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界限。[7]

　　从内容上来讲，前期物业管理主要包括前期物业服务合同、业主临时规约、承接物业时的查验、物业承接验收时的文件资料移交、建设单位配置物业管理用房、建设单位的物业保修等等。具体为，前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与选聘的物业服务企业签订的书面合同；临时管理规约是指建设单位在销售物业之前，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担责任等事项依法作出的约定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示，并予以说明；物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，而建设单位办理物业承接验收手续时，应向物业服务企业移交文件资料、按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房、按国家规定在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。

　　二、前期物业管理面临的困境

　　前期物业管理既有复杂性又有特殊性，研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题，找出其中的关键所在，是物业管理中的重要课题。

　　（一）前期物业服务合同的主体地位扑朔迷离

　　前期物业服务合同，这一过渡性质的合同虽只是一种临时性安排，伴随着普通物业服务合同的生效而失去效力，但因其具备独特的合同性质、扑朔迷离的合同主体以及错综复杂的法律关系而存在分析探讨的必要。[8]同普通物业服务合同相比，前期物业服务合同在订立时间、主体及生效期间等方面有其自身独有的特征。前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的，物业买受人并不是前期物业服务合同的当事人，却要缴纳物业服务费，此时我们不禁要问物业服务合同的性质是什么，效力又是怎样的？当物业服务企业不全面履行或不履行前期物业服务合同义务，建设单位作为合同一方又不监督物业服务企业履行义务时，因物业买受人在前期物业服务合同中的法律地位不明确，业主往往以此为由不缴纳物业服务费，导致物业服务纠纷不断。再者，现实生活中，建设单位为了节约成本、谋求利益，往往自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理，有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司，有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司，由于这种特殊的关系，建设单位便将建设中的质量问题、购房时的承诺等等推到组建的物业公司上，业主只能处于无奈的境地。这些问题让我们看到前期物业服务合同的弊端，合同的主体一方是建设单位，一方是建设单位选聘的物业公司，建设单位与物业公司往往又存在特殊的关系，业主与物业公司却不存在合同关系，由于合同具有相对性，也就是说，通常情况下只有合同的相对方才有权请求履行合同。而在前期物业服务合同中，业主却没有权利要求物业管理企业依照前期物业管理合同提供物业服务。如果物业管理企业违反前期物业服务合同，提供的物业不符合约定，业主也不能要求物业管理企业承担违约责任。而物业管理企业也没有权利要求业主缴纳各种物业服务费用。[9]前期物业服务合同打破了合同的相对性，也是现实中引起物业纠纷的主要缘由。学者杨立新从委托合同及商业交易习惯的角度给其作出合理解释，他认为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时，虽是双方签订的，但物业公司对建设单位是受托人的身份完全明知，业主才是物业的实际享用者和义务承担者，这是一种商业惯例。但是，笔者认为，这种解释只是针对业主认为自己不是前期物业服务合同的主体而拒绝缴纳物业费的一种抗辩理由，如果前期物业服务合同侵害到业主的合法权益时，业主该如何救济呢，是否只是等待小区入住率达到一定比例时，召开业主大会选举业主委员会，等待选聘新的物业服务企业呢？这期间的权利如救济？当然，根据《物业管理条例》第二十三条的规定，“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”当业主与建设单位签订物业买卖合同时，也对前期物业服务合同进行了认同，是一种追认行为，所以前期物业服务合同对业主具有具有约束力。这条似乎强调了前期物业服务合同经业主承诺后对业主的约束力，但物业公司侵害业主利益时业主如何有效维权，在现实生活中却难找途径解决。

　　（二）前期物业管理中物业服务费规定不明晰

　　关于物业管理服务收费，《物业管理条例》有条文规定，但是规定不明晰。其中，第四十一条规定了物业服务原则，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”第四十二条规定了前期物业管理中费用的承担问题，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”未明确前期物业管理阶段的费用由谁承担，该规定有不足之处：1.在时间上只规定到物业交给物业买受人，但对于物业交给买受人而业主委员会选聘物业管理企业前这一仍属于前期物业管理阶段的物业管理费用的承担问题却没有规定2.忽视开发商与业主约定费用承担的情况，缩小了当事人意思自治的空间，也是对当事人权利不合理的限制。[10]第四十三条，是对物业服务收费行政监督方面的规定，为约束物业服务收费，现行制度仍更多的依赖于行政干预，《物业服务收费办法》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”行政干预物业服务收费表现在：价格控制，即政府指导价和市场调节价；备案登记，物业收费标准报物价管理部门备案；行政处罚，物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府主管部门依法予以处罚等等，政府干预、指导价格是否符合市场经济的发展规律？市场经济中，政府指导价往往不灵活、具有滞后性，而前期物业服务合同往往是政府指导价，政府定价的标准是什么？因此，前期物业服务收费的标准，是一个重要的问题。

　　（三）临时管理规约易被物业买受人忽视

　　《物权法》明确提出建筑物区分所有权，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。[11]而管理规约正是以建筑物区分所有权为基础成立起来的，[12]它是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产的管理的具体规则。[13]管理规约的设立、变更和废止，可以基于业主大会的决议，也可以由开发商预先制定格式化的管理规约，在预售或出售商品房时，分别与具体业主达成同意该管理规约的合意。[14]而在预售或出售商品房时，达成的合意即临时管理规约，规定建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。问题在于临时管理规约是建设单位单方意思表示，并非由业主大会制定，如果物业买受人满意房屋购买合同，忽视临时管理规约的约定而签订承诺书，或是满意房屋买卖合同，虽不满意临时管理规约，但认为临时管理规约只是购买房屋合同时很小的一部分，不能因小失大，而勉强接受，此时，临时管理规约无异于给物业买受人加了强制缔约义务。而民法奉行意思自治原则，要约与承诺原则上基于当事人自愿，只有在极为例外的情形下，法律才对某些当事人课加强制缔约义务，此类义务人一般是占据垄断地位或优势地位的企业。

　　三、对前期物业管理中出现的问题提出一些对策

　　针对实践中前期物业管理阶段中出现的一些问题，提出对策以求找到解决问题的途径。

　　（一）严格执行物业管理招投标制度，打破建、管不分的局面

　　《物业管理条例》第二十四条规定了从事前期物业管理的物业服务企业的选聘方式，即国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。虽然，国家提倡建、管分离的原则，但现实表明，很多建设单位为了节约成本、谋求利益，自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理，有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司，有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司，并没有严格执行物业管理招投标制度，从而形成建、管不分的局面。物业服务企业一定要遵循市场规律才能在市场竞争中赢得发展，因此要严格执行招投标制度，公开、公正、公平选聘物业服务企业，严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，对申请投标人认真地进行资格预审，包括企业的资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料，实行建设单位与物业服务企业分业经营，打破建、管不分的体制。最终使物业服务企业以专业化谋发展、市场化谋效益、人性化求认同，最终，以高质量、高品位的物业服务在市场竞争中赢得广大业主的青睐。