承德市城市房地产交易管理办法
河北省承德市人民政府
承德市城市房地产交易管理办法
承德市人民政府
第一章 总则
第一条 为加强城市房地产交易市场的管理，维护房地产交易市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域城镇房地产交易活动。
涉外房地产交易，除法律、法规另有规定外，亦适用本办法。
第三条 本办法所称房地产交易，是指房屋和该房屋占用的国有土地范围内的房地产转让、房地产租赁、房地产抵押和房屋典当及其他经营活动。
第四条 承德市房产管理局是全市房地产交易管理工作的行政主管部门，县（自治县）房产管理局或城镇局分别主管本行政区域内的房地产交易工作。其主要职责是：
（一）贯彻执行国家房地产交易市场管理的法律、法规和规章；
（二）指导房地产交易活动；
（三）对商品房屋预售实施管理；
（四）培育和完善房地产中介服务体系，对房地产咨询、价格评估和经纪机构实施行业管理；
（五）会同有关部门查处房地产交易活动中的违法、违章行为。
第五条 市、县（自治县）房地产行政主管部门设置的房地产市场管理处、所是该行政区域内房地产交易管理的职能机构，具体负责房地产交易管理的日常工作。
其主要职责是：
（一）制定房地产交易活动规则；
（二）审查交易当事人资格、验证交易标的物权属，负责房地产交易登记、鉴证、审批等手续；
（三）负责房地产价值、价格的评估；
（四）会同有关部门调查房地产交易活动中的违法、违章行为，向主管部门提出处理意见；
（五）提供有关房地产交易法律、政策的咨询服务。
第二章 一般规定
第六条 房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权，实行权利人一致的原则。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第七条 房地产交易实行成交价格申报和价格评估制度。房地产价格评估应遵循公平、公开、公正的原则。
房地产权利人应如实申报成交价格，不得瞒报、不报。
第八条 进行房地产交易，交易当事人须提交下列证件：
（一）《房屋所有权证》及该房屋占用范围内的土地使用权证；
（二）当事人的身份证件或法人资格证书。委托他人代理的，应出示委托证件；
（三）房地产交易契约或合同文本；
（四）共有的房地产，应提供其他共有人同意的书面证明；
（五）商品房屋预售，应出具《商品房预售许可证》；
（六）应提供的其他有关批准文件或证明材料。
第九条 下列房地产禁止交易：
（一）未依法登记领取权属证书的；
（二）预售商品房未取得许可证的；
（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
（四）依法决定收回土地使用权的；
（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（六）房地产权属有争议的；
（七）依法公告拆迁范围内的；
（八）经鉴定确系危房的；
（九）法律、法规另有规定禁止交易的。
第十条 房地产交易，当事人应当签订房地产买卖合同、房地产租赁合同，自签订合同之日起30日内到房地产交易管理部门办理交易审批手续。符合规定的，房地产交易管理部门自受理之日起30日内予以办理。当事人持变更后的《房屋所有权证》，在30日内到土地行政主管部门
办理土地使用权变更登记手续。
第十一条 商品房屋的交易管理按承德市商品房销（预）售管理的有关规定执行。
第十二条 房地产交易价格低于评估价格的，按评估价格计征税费；成交价格高于评估价格的，按成交价计征税费。
第十三条 房地产交易当事人应按有关规定交纳税费。
第三章 房地产转让
第十四条 本办法所称房地产转让是房地产权利人通过合法方式将其房地产转移给他人的行为。主要包括：
（一）继承房地产的；
（二）买卖、赠与房地产的；
（三）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（四）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产或联建房屋，而使房地产权属发生变更的；
（五）企业被收购、兼并或合并、破产，房地产随之转移的；
（六）以房地产抵债的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十五条 房地产权属转让，当事人应依法办理有关权属变更手续。
第十六条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，应当完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，应当形成工业用地或其他建设用地条件。
转让房地产时，房屋已经建成的，还应持有《房屋所有权证》。
第十七条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报市、县（自治县）人民政府审批，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，市、县（自治县）人民政府可以决定不办理土地使用权出让手续，但转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴同级财政。
第十八条 按照国务院住房制度改革有关规定出售的公有住宅，按照国家有关规定执行。
第十九条 房地产权利人出售租赁期限未满的房地产时，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
房地产权利人转让按份额共有的房地产时，有权转让属于自己的份额，其他共有人享有优先购买权。
第二十条 房地产转让应按照下列程序办理：
（一）转让当事人签订书面转让合同或协议；
（二）申请登记，交验证件，申报成交价格；
（三）房地产交易管理部门对提供的有关材料进行审查，并在十五日内做出是否受理申请的书面答复；
（四）房地产交易管理部门核实申报的成交价格，对转让的房地产进行现场勘查和评估；
（五）转让当事人按规定缴纳有关税费；
（六）核发《房地产交易批准书》。
第四章 房屋租赁
第二十一条 本办法所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房屋所有权人出租柜台、橱窗、场地或以联营、合作、承包经营等方式，提供房地产或其附属设施给他人使用，并直接或间接取得收益的，视为房屋租赁。
第二十二条 房屋租赁，当事人应当签订租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任条款，以及双方约定的其他权利和义务。
第二十三条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内向当地房地产市场管理部门办理登记备案手续。
申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
（一）《房屋所有权证》；
（二）租赁合同；
（三）当事人的身份证件；
（四）其他文件。
出租共有的房屋，须提交其他共有人同意出租的证明。
出租委托代管的房屋，须提交委托代管人授权出租的证明。
第二十四条 房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是房屋租赁的合法证件，禁止无证租赁。
《房屋租赁证》实行年检制度。
第二十五条 经房屋所有权人书面同意，承租人可以转租，转租房屋应签订转租合同，并到房地产市场管理部门办理登记手续，缴纳有关税费。
未经房屋所有权人书面同意，承租人不得擅自转租房屋。
第二十六条 房屋租赁的出租人或承租人，一方违反租赁合同，另一方可依法解除租赁合同，造成损失的，违约方应承担赔偿责任。
第二十七条 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，应当将租金中所含土地收益上缴同级财政。
第五章 房地产抵押
第二十八条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第二十九条 房地产抵押时，当事人应当签订房地产抵押合同，并自签订之日起三十日内到房地产市场管理部门申请登记。
房地产市场管理部门对当事人抵押登记申请进行审查，符合规定的，应自受理之日起三十日内予以办理。房地产抵押合同自登记之日起生效。
第三十条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
第三十一条 同一处房地产设定数个抵押权的，其抵押担保债务之和不得超过房地产的总值。
第三十二条 已设定抵押权的房地产，抵押人需翻建、扩建或者改变其用途的，必须经抵押权人书面同意。抵押合同另有规定的除外。
第三十三条 抵押合同有效期内，抵押人未征得抵押权人书面同意，不得对抵押房地产进行权属处置。
第三十四条 有下列情形之一的，抵押权人可以向房地产市场管理部门申请处分抵押的房地产：
（一）债务人履行到期债务，又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
（二）抵押人死亡或者宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人，受遗赠人拒绝履行到期债务的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；
（四）抵押人违反有关规定，擅自处分抵押房地产的；
（五）抵押合同约定的其他情况。
第三十五条 房地产抵押期满，抵押人不能清偿债务的，处分抵押房地产所得价款，依下列顺序和原则分配：
（一）支付应当缴纳的土地使用权出让金；
（二）支付处分抵押房地产的费用；
（三）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（四）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
（五）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；
（六）剩余价款交还抵押人。
同一处房地产设定数个抵押权的，按抵押登记的先后顺序清偿；价款不足的，抵押权人有权另行追索。
第三十六条 房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押合同终止。
第六章 房地产中介服务
第三十七条 房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
第三十八条 从事房地产中介服务，应当成立相应的房地产中介服务机构。
第三十九条 设立房地产中介服务机构，应向市房产管理局申请办理《房地产中介资格证》；凭《房地产中介资格证》分别向工商行政主管部门申办《营业执照》，向物价行政主管部门申办《收费许可证》。
第四十条 房地产管理部门对中介服务机构和中介服务人员的资格实行年审制度。
第四十一条 房地产评估，当事人可委托房地产估价机构或房地产估价事务所进行。但涉及国家征收税费、由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产买卖、租赁、赠与和拆迁补偿，其估价必须由市、县人民政府房地产行政主管部门的估价机构承办，其他评估机构评估的，其评估行为
无效。
第四十二条 房地产价格评估应依照下列程序进行：
（一）提出申请；
（二）交验证件；
（三）现场勘估；
（四）综合作业；
（五）出具评估结果。
第七章 法律责任
第四十三条 有下列行为之一的，由房地产行政主管部门视情节轻重依法给予处罚：
（一）未取得《预售许可证》预售商品房或挪用商品房预售款项的，责令停止预售、责令补办手续、没收非法所得，并可处以罚款；
（二）违反本办法转让房地产的，转让无效，没收其违法所得，并可以处以罚款；
（三）出租房屋不按期申请、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办，并可处以罚款；
（四）伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；
（五）未征得出租人同意、未办理登记备案手续，擅自转租的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款；
（六）抵押人擅自出售、出租、交换、赠与或以其他方式处理或处分抵押房地产的，其行为无效，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。
第四十四条 未进入房地产市场进行交易的，交易行为无效，由财税部门处以补交税费五倍以下的罚款，具备交易条件的，责令限期补办手续。
第四十五条 当事人对处罚决定不服的，可依法向作出处罚决定部门的同级人民政府或上一级主管部门申请复议，也可以直接向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议，不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第四十六条 妨碍、阻挠房地产市场管理人员执行公务，由公安机关依《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条 房地产市场管理人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊，情节轻微的，由所在单位或主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第四十八条 本办法由承德市房产管理局负责解释。
第四十九条 本办法自公布之日起施行。1992年5月发布的《承德市城镇房地产市场交易管理实施细则》同时废止。
1999年6月11日
从一个案例看专利法上的“禁止重复授权”原则
林海涛
案情简介：1991年2月7日，舒某向中国国家专利局提出了一项实用新型专利申请，1992年2月26日被授予专利权（即在先使用新型专利，专利号：91211222.0），该专利权于1999年2月8日因权利期限届满而终止。1992年2月22日，舒某提出了另一项发明专利申请，1999年10月13日被公告授权（即在后发明专利，专利号：92106401.2）。2000年12月22日，请求人山东省济宁无压锅炉厂对在后的发明专利向专利复审委员会提出无效宣告请求，其理由是在先实用新型专利已经被授予专利权，在后的发明专利申请与其是同样的发明创造，授予专利权不符合专利法实施细则规定的同样的发明创造只能被授予一项专利权的规定。2001年3月26日，专利复审委员会以“不存在实用新型专利权和发明专利权共同存在的情况”为由做出了维持在后发明专利权有效的第3209号无效宣告请求审查决定。请求人不服该无效决定，向北京市第一中级人民法院提起行政诉讼。一审法院经审理，判决维持了专利复审委员会的审查决定，并进一步解释说，同样的发明创造只能授予一项专利权应理解为“同样的发明创造不能同时有两项或两项以上处于有效状态的授予专利存在。”请求人仍不服，上诉至北京市高级人民法院。该院（2002）高民终字第33号行政判决书撤销了一审判决和复审委员会的决定，理由是：一项专利一旦权利终止，从终止之日起就进入了公有领域，任何人都可以对该公有技术加以应用。在本案中，舒某在先申请并被授权的实用新型已于1999年2月8日因权利期限届满而终止，该专利技术隧已进入公有领域；在后申请的发明专利因与在先的实用新型专利系相同主题的发明创造，故在该发明专利与1999年10月13日被授权公告时，相当于把进入公有领域的技术又赋予了专利权，应属重复授权，违反了专利法实施细则中关于同样的发明创造只能被授予一项专利的规定。 【1】
由此可见，终审法院之所以会对本案做出了与一审法院和专利复审委员会不同的处理结果，主要是对专利法上的禁止重复授权原则产生了不同的理解。而专利法上的禁止重复授权原则，按照我国《专利法实施细则》第十三条第一款的规定是指“同样的发明创造只能被授予一项专利。”但是同样的发明创造既可以（1）由不同的申请人向专利局同时或者先后提出相同主题的专利申请，也可以（2）由同一申请人先后向专利局提出实用新型专利和发明专利申请。对于（1）种情况，根据我国《专利法》第九条和《专利法实施细则》第十三条的规定，最终获得专利授权的只可能是其中的一个申请人，而不能将同样的发明创造重复授予不同的专利申请人。而对于（2）种情况是否属于的重复授权我国的法律法规尚无明确的规定，在现实中，确实存在某些专利申请人既想获得实用新型的快速授权又想获得发明专利的较长时间的保护，从而会对同一发明创造先提出实用新型专利申请并在该技术公开之前又提出发明专利申请。对于上述“接力式”的申请，目前我国专利审查的一般做法为“如果发现同一申请人就同样的发明创造提出的另一份申请符合授予专利权，在尚未授权的申请符合授予专利权的其它条件时，应通知申请人进行选择…申请人可以放弃其已经获得的专利权，也可撤回其尚未被授权的申请”。 【2】由于本案中，专利复审委员会认为舒某的发明创造符合发明专利的授予条件而其就同一发明创造获得的实用新型专利保护期已届满，所以舒某已不存在在发明专利和实用新型专利之间选择的可能性，从而直接就授予了舒某发明专利权。但是终审法院在本案中否定了专利复审委员会的上述做法。由此可见，终审法院与一审法院和专利复审委员会对禁止重复授权原则的不同理解是在第（2）种情况。所以本文也主要是结合本案从第（2）种情况来探讨专利法上的禁止重复授权原则的。
一，我国《专利法》并不禁止专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权。
《专利法》是判断一项专利申请是否符合专利授予条件的主要法律，只要不违背《专利法》的禁止性规定，他人提出的专利申请如果符合《专利法》规定的专利授予条件就应赋予其专利权。不同的专利申请人就同一发明创造先后提出专利申请之所以最终只会有一个申请人获得专利权，也许并不在于在后申请的发明创造达不到专利法所规定的专利授予条件，而在于《专利法》第九条明确规定了同样的发明创造只能授予最先申请的人。而如果《专利法》要禁止专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权，它只要在其第九条中加入一禁止性条款就可以做到，但是我国《专利法》并没有这么做。因此，基于“法无明文禁止即可为”之一般法理，在民事领域，除了法律法规对公民的权利作出限制或禁止之外的民事权利都应是公民的合法权利，所以我们有理由相信：只要同一专利申请人基于同一发明创造先后提出的两种不同类型的专利申请都符合了《专利法》的专利授予条件，他就有权将其先获得的实用新型专利权转化为发明专利权。我国《专利法》的专利授予条件包括形式条件和实质条件。形式条件是指国务院专利行政部门对专利申请进行初步审查、实质审查以及授予专利权所必须的文件格式和履行的必要手续。 【3】申请人只要按照专利审查部门的要求去做，专利申请的形式条件一般都可以达到。因此，一项专利申请能否被授予专利权的关键就在于该申请是否符合专利的实质条件，即是否能通过新颖性、实用性和创造性的“三性”审查。
在本案中，各方对舒某提出专利申请技术的实用性和创造性并分歧。而法院之所以会认为专利复审委员会是重复授权，从《专利法》规定的专利授予条件来看就是认为该技术已进入公有领域，从而缺乏新颖性。而所谓“新颖性”，按照我国《专利法》第二十二条第一款的规定是指“在申请日以前没有同样的发明或者实用新型在国内外出版物上公开发表过，在国内公开使用过或者其他方式为公众所知，也没有同样的发明或者实用新型由他人向国务院专利行政部门提出过申请并且记载在申请日以后公布的专利申请文件中。”因此，判断一项发明创造是否具有新颖性的技术标准是看该发明创造同申请日以前已经公开的技术相比是否具有新颖性，而不是同现存的技术作比较，该发明创造技术也许早已被他人开发出来但他人未将该技术公开也从未公开使用过，那么他人的技术就不能成为判断一项专利申请是否具有新颖性的技术标准。在本案中，舒某于1992年2月7日提出专利申请的实用新型具有新颖性，该实用新型到1992年2月26日舒某被授予实用新型专利权时才公开，那么由于舒某以同样的发明创造于1992年2月22日提出的发明专利申请在该实用新型公开之前，所以该发明并不丧失新颖性，再加之该发明也符合了发明专利所要求的创造性和实用性的实质条件，那么根据我国《专利法》第39条的规定“专利申请经实质审查没有发现驳回理由的，由国务院专利行政部门做出授予发明专利的决定”，舒某是可以获得该发明专利权的。但是由于考虑到专利权申请人对同一发明创造同时拥有发明专利和实用新型专利并无额外的利益，且有重复授权之嫌，所以专利局在同一申请人对同一发明创造提出的实用新型专利和发明专利都符合专利授予条件时会要求申请人在这两种专利类型中选择。专利局的这种做法是符合《专利法》的规定的，并不属于《专利法》所禁止的重复授权。
二，一项专利权利终止后，该专利技术也未必会成为公有技术。
在本案中，法院之所以会认为专利复审委员会是重复授权，是因为终审法院认为：一项专利一旦权利终止，从终止之日起就进入公有领域，任何人都可以对该公有技术加以利用，所以不能把已进入公有领域的技术又赋予专利权。终审法院的理由在通常情况下是正确的，大多数的专利在其权利保护期届满或者因其它原因导致权利终止时，该专利技术就进入了公有领域。但是在某些特殊情况下，即使某一专利权利终止，该专利技术也未必会进入公有领域，终审法院的理由至少不能合理的解释以下两种情况：
第一种情况是关于“从属专利”。所谓从属专利，是指在后申请的发明或者实用专利的保护范围完全落入另一项在先申请的发明或者实用新型专利保护范围之内。例如，在先专利的独立权利要求包括A、B、C三个技术特征，在后专利的独立权利要求包括A、B、C、D四个技术特征，就会出现上述现象。因此，在后专利权人虽然取得了专利权，但是未经在先专利权人许可，在后专利权人仍不能实施其专利权，否则就会侵犯到在先专利权，而对于双方权利人之外的第三人来说，他如果要实施在后专利，就必须要经过双方权利人的同意，否则就会侵犯一方或双方的专利权。因此，在从属专利中，只要在先专利权是有效存在的，即使在后专利权因某种原因而导致权利终止了，在后专利权的技术方案实际上仍然受到在先专利权的保护，第三人未经在先专利权人的许可而实施了在后专利的技术方案，就会侵犯到在先专利权。我们甚至可以从理论上推论：如果在先专利不断的得到开发，从而开发出在后技术、在在后技术…，而在后的技术获得专利权保护的范围又总是落在先专利权的保护范围之内，那么在这一系列的从属专利中，只要在先专利是有效存在的，即使在后的从属专利权终止了，这一系列的从属专利技术实际上仍然不会处于公有领域。
第二种情况是：假如某甲于1991年3月1日向专利局就某项技术提出了发明专利申请，而某乙就同样的技术于该年的3月5日向专利局提出了实用新型专利申请，由于实用新型专利申请只进行形式审查某乙在该年的9月5日就获得了该发明创造的实用新型专利授权。后由于某种原因，某乙于1993年9月5日放弃了该实用新型专利权，而此时就该发明创造的发明专利申请仍在审查中。那么如果认为“一项专利一旦权利终止，该技术从终止之日起就进入公有领域”的话，那么由于该实用新型专利权已经终止，该发明创造也就进入了公有领域。如果按照这种逻辑，那么就该发明创造提出的发明专利申请就会被以该发明创造已进入公有领域为由而被专利局驳回，从而出现同样的发明创造“在先申请”反而会被“在后申请”抵触掉的情景，这不仅对于在先申请人来说是极不公平的，而且也已明显的与我国《专利法》所规定的“在先申请”原则相违背。
三，允许专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权的做法是符合我国目前的科技发展水平的，有利于保护专利权人的合法权益。
目前从一些国家的专利审查实践来看，并没有同一人不能就同一主题同时或先后享有发明专利权和实用新型权的公认原则。例如，在德国就允许同一申请人就同一技术方案同时享有发明专利权和注册实用新型权，而日本则不允许同一人就同一技术方案同时或先后被授予发明专利权和实用新型权。 【4】这正如有学者在讨论禁止重复授予专利权的问题时所说的“在不同的知识产权之间，包括在发明专利和实用新型权之间，在理论上，并不存在禁止对同一人重复授权的原则。允许重复授权或者不允许重复授权，不是理论问题，而是国家的政策选择问题。而在选择时首先应当考虑的是，重复授权是否有必要，对权利人是否更有利。” 【5】笔者认为，允许我国专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权的做法是考虑到我国目前的科技发展水平的明智之举，有利于保护专利权人的合法权益。
首先，从我国目前的专利申请状况来看，据统计，从1985～2000年间，国内申请人的发明专利申请为156434件，实用新型专利申请为590855件；同期的专利授权为，授予国内申请人发明专利25616件，实用新型专利397166件。 【6】从以上的数据，我们不难发现，目前在我国的专利权体系中，实用新型专利相对于发明专利在数量上占有绝对的优势，而且国内申请人要获得一项发明专利的困难比较大，发明专利的被授权量约只占申请量的16％。这种状况的出现是由我国目前的科技发展水平所决定的，而且这种状况在短时间内也不会发生根本性的改观。因此，从我国的实际情况和维护专利权人的合法权益出发，我们甚至应该鼓励同一申请人对同一发明创造在该技术被公开前先后提出实用新型专利和发明专利申请，因为即使发明专利不会被授权，申请人仍然有可能获得实用新型专利；而如果认为同一申请人就同一发明创造先后提出的两种不同类型的专利申请会相互“抵触”的话，那么由于实用新型专利只进行形式审查从而会较早的获得专利授权而公开该发明专利技术，那么该发明创造获得发明专利的机会也就没有了；而如果同一申请人对同一发明创造只提发明专利申请而不提实用新型专利申请的话，由于发明专利的获得授权的机会比较少，申请人如果不能得到发明专利授权的话，由于该发明创造已经公开，他连获得实用新型专利的机会也没有了，那么申请人为开发该发明创造所付出的创造性劳动就得不到任何回报。
第二，允许专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权的做法可以在一定程度上弥补从发明专利申请日到发明专利授予前，发明专利申请人的合法权益得不到有效保护的缺陷。我国《专利法》虽然对发明专利从申请日到授权前这一段时间提供“临时保护”，但是这种“临时保护”却缺乏法律的强制力，该发明创造的技术公开后，申请人既不能禁止他人实施该技术也不能通过法律的手段强制他人缴纳专利使用费，一切都要等到发明专利被授权后才能“秋后算帐”。但对某些专利技术来说，等到发明专利被授权的时候，专利权人就会发现他人已经利用他的专利技术创出品牌或者市场上的利用其专利制造的产品已经很普遍了，专利权人已经很难再进入该产品市场了。针对这种情况，某些既想获得实用新型专利的快速授权又想获得发明专利较长时间保护的申请人，就会同一发明创造先提出实用新型专利申请在该技术公开之前再提出发明专利申请，由于实用新型专利的技术方案在获得授权时才公开，所以申请人在该技术公开后就可以凭借实用新型专利权有效的控制和许可他人使用该专利技术，从而赢得市场的主动。专利权人的这种做法完全是合情合理的，因为“天下没有免费的午餐”，专利权为开发该发明创造付出了创造性的劳动，他就应该从其创造成果中优先获得回报，这也是专利法保护发明创造的宗旨所在。
第三，允许专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权的做法也不会侵害到社会公众的利益。目前我国对一项发明创造的专利保护期最长为20年，允许专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权的做法，从理论上讲，对该发明创造的专利保护期就可能超过20年。例如，在本案中，舒某于1991年2月7日向专利局提出了实用新型专利申请，在该技术公开前由于1992年的2月22日提出了发明专利申请，如果舒某将其先获得的实用新型专利转化为发明专利的话，那么该发明创造所获得的专利保护的最长期限是从1991年2月7日到2012年的2月22日共21年零15天。但这是理论上的探讨，事实上，除了药品专利外，一般专利的平均寿命大约只有10年左右，远远达不到20年，这是由市场所决定的。况且，从历史来看，专利权人和社会公众之间的利益平衡不是一种绝对的平衡，而是一种动态的平衡，由于目前专利审查的速度已经加快，专利权人即使对一项发明创造会延长专利的保护期，一般来说也不过几个月的时间，这种延长尚属在“利益平衡”的正常浮动范围之内，不能简单的认为这种延长已经打破了专利法上的“利益平衡”从而侵犯了公众利益。
【1】 见《中国知识产权报》（2002年4月15日）第三版的“背景资料”。
【2】 见国家知识产权局《专利审查指南》第二部分第三章第六节。
【3】 见黄勤南 著 《知识产权法教程》，中国政法大学出版社，第173页。
【4】 据媒体报道，日本拟在2004年底修改其实用新型法，其中的修改建议之一就是允许“实用新型授权后可以转化为发明专利权”，见韩晓春 《日本酝酿修改实用新型法》，载《中国知识产权报》，2003年12月27日。
【5】 见汤宗舜 《关于禁止重复授予专利权问题的探讨》，载《知识产权》2003年第6期。
【6】以上数据出自国家知识产权局主办 《中国知识产权年鉴》（2000），知识产权出版社，第191页和197页。
(附英文标题：Analysis to the principle of repeating patents by prohibited from a case.)
（本文发表于《电子知识产权》2004年第2期）
作者：林海涛，男，山东青岛人，现为上海大学知识产权学院02级硕士研究生，主要从事知识产权法方面的学习和研究。本文仅代表作者个人的见解，如有不同意见请通过shhdxlht@sohu.com与作者联系。
