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四川省城镇私有房屋管理实施办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-26 10:36:08  浏览:9078   来源:法律资料网
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四川省城镇私有房屋管理实施办法

四川省人民政府


四川省城镇私有房屋管理实施办法
四川省人民政府


第一章 总 则
第一条 为加强城镇私有房屋的管理,保护房屋所有人和使用人的合法权益,发挥私有房屋的作用,以利于生产建设,方便群众生活,制定本办法。
第二条 要办法管理的城镇私有房屋,是指全省城市、县城、建制镇、独立矿区内个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房 (以下简称私房)。
第三条 依法确认的私房,受国家法律保护,任何单位或个人不得侵占或毁坏。

私房所有人必须在国家规定的范围内行使所有权。房屋必须保持完好,保证住用安全,不得利用房屋危害公共利益,影响市容观瞻,损害他人合法权益。
第四条 国家建设需要征用拆迁私房时,建设单位应当给予私房所有人合理的补偿,并按照当地人民政府的规定,对房屋使用人予以妥善安置。
被征用拆迁私房的所有人或使用人,应服从国家建设的需要,按期搬迁,不得借故拖延。
第五条 私房由房屋所在地政府房地产管理机关 (以下简称房管机关)依照本办法管理。

第二章 所有权管理
第六条 私房所有人须向房屋所在地房管机关申请办理所有权登记,领取房屋所有权证,按规定交纳规费和契税。
(一)私房所有权登记,由私房所有人申请,提交有关房屋契证或证件,数人共有的私房,还应提交每人所占分额的附图说明。
(二)新建的私房,应在竣工后一个月内申请办理私房所有权登记,提交批准用地、设计、施工等证件和图纸。
(三)对无契证或证件不全的私房,所有人应交房屋来源的书面说明,当地街道办事处 (或镇政府)的证明。
(四)所有权不清或有纠纷的私房,暂缓登记,待查清产权和情况后再办理所有权登记。
第七条 私房所有权发生转移、变更、消灭、所有人必须向房屋所在地房管机关申请办理登记,按规定交纳规费和契税。
(一)私房交换、赠与、买卖等变动时,应在行为成立后两个月内申请办理所有权转移登记,提交房屋所有权证、协议书、赠与书、买卖合同和契证。享受国家、企事业单位补贴建造或购得的私房,还须有补贴单位的同意证明。
(二)私房所有人死亡,其法定继承人应在两个月内申请办理所有权变更登记。提交房屋所有权证、遗产继承证明和契证。
(三)分家析产、数人共有私房分割,应在行为成立后一个月内申请办理所有权变更登记,提交房屋所在权证、协议书、每人所占部分平面四界图和契证。
(四)私房接搭、改建、翻建、扩建和迁建,应在行为成立后一个月内申请办理所有权变更登记,提交房屋所有权证和城建规划部门批准的证明。
(五)私房坍塌、损毁和建设需要拆除的,应在行为成立后一个月内申请办理所在权注销登记,缴销原房屋所有权证。
第八条 申请和私房所有权登记,应由房屋所有人亲自办理。登记的姓名须同户口登记一致,不得使用别名、化名;房屋所有人因故不能亲自办理的,可书面委托他人代为办理。
第九条 私房所有人因故不能按期办理私房所有权登记的,应向房屋所在地房管机关申请缓期办理。对无正当理由不办理登记者,由房管机关按每逾期一个月处以规费一至二倍的罚款。
第十条 对无合法继承人的绝户房产,收归国家所有,由房屋所在地房管机关管理,房屋所有人生前是集体所有制组织成员的,归所在集体所有制组织所有和管理。
第十一条 过去典当的私房,典期已到的,由承典人补足房价、出典、承典双方签订买卖契约。申请办理房屋所有权转移登记,或由出典人赎回房屋。解除典约,典期满后超过十年以上未经赎回,而出典人及其法定继承人均无下落的,可由承典人或其法定继承人取得有关证明,连同原
典当契约,申请所有权登记,经公告三月后无异议,准许承典人或其法定继承申请办理所有权转移登记。
本办法颁布后,不再办理私房典权登记。
第十二条 房屋所有权证遗失,所有人应及时向房屋所在地房管机关申请补发。

严禁涂改、伪造房屋所有权证。

第三章 买卖管理
第十三条 买卖私房,卖方应持房屋所有权证和身分证明,买方须持购买房屋证明和身分证明,一起到房屋所在地房管机关申请办理买卖手续。
第十四条 出卖数人共有房屋,须提交全体共有人同意的证明书,在同等条件下,共有人有优先购买权。
第十五条 私房所有人出卖出租的房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。
第十六条 凡享受国家、企事业单位补贴建造或购买的私房出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关。
第十七条 买卖私房,双方应根据房屋的结构、室内设施、装饰、成色等级,并参照当地政府规定的私房评价标准,按质议定价格,经房屋所在地房管机关审查同意,才能成交。
第十八条 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买私房。如因特殊需要必须购买,须报经县以上人民政府批准。未经批准购买的私房,房管机关有权接收管理,并对单位领导直接负责人处以罚款。
第十九条 严禁倒买倒卖私房进行投机倒把活动。违者,由房屋所在房管机关给予批评教育或处以罚款;触犯刑律的,由司法机关依法处理。

第四章 租赁管理
第二十条 租赁私房,出租人和承租人必须签订租赁合同,明确双方的权利和义务,并报房屋所在地房管机关备案。
第二十一条 房屋租金,由租赁双方参照房屋所在地政府规定的私房租金标准协商议定。
出租人除收取租金外,不得收取押租等其它额外费用。承租人应按租赁合同规定交纳房租,不得拒付或拖欠。
第二十二条 维修出租私房是出租人的责任。出租人对房屋及其设备,应当及时认真地检查、修缮,保障住用安全。
出租人确实无力修缮的,可由租赁双方协商解决。
第二十三条 租赁双方共同使用的房屋及其设备,应本着互谅互让、照顾公共利益的原则,共同合理使用和维护。
第二十四条 租赁合同终止时,承租人应将房屋退还出租人。如承租人到期确实无法找到房屋迁出,由租赁双方协商延长租赁期限。承租人无正当理由到期不迁出房屋的,出租人有权增收房租。或请示有关部门调解,也可向人民法院起诉。
承租要求提前退还房屋时,应在一个月前通知出租人。
第二十五条 私房出租期间,所有权发生转移、变更时,原租赁合同规定的权利和义务应由新出租人承担,并签订新的租赁合同。
第二十六条 承租人因生产、工作、生活方便需要与第三者互换住房时,必须征得出租人同意。出租人应当支持承租人的合理要求,换房后,原租赁合同即行终止,新承租人与出租人应另行签订租赁合同。
第二十七条 承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同,收回房屋:

(一)承租人擅自将房屋转租、转让或转借的;
(二)承租利用房屋进行非法活动,损害公共利益的;
(三)承租人擅自改变用途的;
(四)承租累计六个月不交房租的。
第二十八条 机关、团体、部队、企事业单位不得租用或变相租用私房。如因特殊需要必须租用,须经县以上人民政府批准。

第五章 代 管
第二十九条 私房所有人不在房屋所在地或其它原因不能管理其房屋时,可出具委托书委托代理人代管。代理人按照委托书的规定行使代理权,履行应尽的义务。
第三十条 所有人下落不明又无合代理人或所有权不清楚的房屋,由房屋所在地房管机关代管。代管期间,因天灾或其它不可抗力遭受损失的,房管机关不负赔偿责任。
第三十一条 私房所有人申请发还由房管机关代管的房屋,必须证件齐备,无所在权纠纷,经审查核实后,才能发还。代管私房发还时,不计收代管费用,不结算租金收支;对增添的建筑物和设备,由双方协商处理。
过去按有关规定由房管机关定期代管并已收归国有的房屋,原则上不再发还。

第六章 附 则
第三十二条 本办法第六条、第七条规定的收缴规费的具体办法,由省建委、省财政厅、省物价局制定。
本办法第六条、第七条规定交纳的契税,由财政部门委托房管机关代收。
本办法第九条、第十八条、第十九条规定收缴的罚款,应上交财政。
第三十三条 私房所有权和租赁等发生纠纷,当事人可向房屋所在地房管机关申请调解、处理,也可向当地人民法院起诉。
第三十四条 本办法由四川省建设委员会负责解释。
第三十五条 本办法自发布之日起施行。



1986年7月24日
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汕头经济特区规章和拟定汕头经济特区法规草案规定

广东省汕头市人民政府


第 1 号


    《汕头市人民政府制定汕头经济特区规章和拟定汕头经济特区法规草案规定》已经市人民政府讨论通过,现予发布。

市 长 周日方
一九九六年六月十二日

汕头市人民政府制定汕头经济特区规章和拟定汕头经济特区法规草案规定



  第一章 总   则


  第一条 为使汕头市人民政府(以下简称市政府)制定汕头经济特区规章(以下简称特区规章)和拟定汕头经济特区法规草案(以下简称特区法规草案)的工作科学化、规范化、法制化,以提高制定特区规章和拟定特区法规草案工作的效率,保证特区规章和特区法规草案的质量,制定本规定。
  第二条 市政府制定特区规章和拟定特区法规草案工作的根本任务是贯彻实施宪法、法律、行政法规的规定,并在市政府职权范围内制定经济建设、改革开放和行政管理的具体措施,以保障汕头经济特区(以下简称特区)的改革开放和各项行政管理工作依法进行。
  第三条 本规定所称特区规章,是指依照本规定起草和制定,并以市政府令的形式发布实施的规章。
  本规定所称特区法规草案,是指依照本规定起草,并经市政府审议通过,提交市人民代表大会及其常务委员会审议的法规草案。
  第四条 特区规章名称包括“规定”、“办法”、“决定”和“实施细则”四种。其中“规定”是对某一方面的行政工作作比较全面的规定;“办法”是对某一方面的行政工作作比较具体的规定;“决定”是对某一项行政工作的某一个方面或几个方面做出具体规定;“实施细则”是根据行政法规及汕头经济特区法规(以下简称特区法规)授权,制定实施行政法规或特区法规的具体规定。
  特区法规草案名称包括“条例”、“规定”、“决定”和“实施细则”四种。其中“条例”是对某一方面的行政工作作比较全面的规定;“规定”是对某一方面的行政工作作比较具体的规定;“决定”是对某一项行政工作的某一方面或几个方面做出具体规定;“实施细则”是根据法律授权制定实施法律的具体规定。
  第五条 凡下列事项,由市政府制定特区规章:
  (一)法律、行政法规、特区法规在特区实施时,需由市政府加以具体规定的;
  (二)在市政府职权范围内或在国务院及国务院有关部门授权范围内进行经济体制改革和行政管理体制改革的措施,不需要制定特区法规或制定特区法规条件不成熟的;
  (三)规定市政府各职能部门和其他行使市政府行政管理权限的机构的组织和职权的;
  (四)因完善行政管理需要设立、修订、撤销涉及企业行为和市民日常生活的审批制度、收费制度、许可证制度和行政强制、行政处罚措施的;
  (五)市政府认为应制定特区规章的其他事项。
  第六条 凡下列事项,由市政府拟定特区法规草案提交市人民代表大会及其常务委员会审议:
  (一)为保障宪法、法律、行政法规和国家赋予特区的优惠政策在特区实施,有关政府行政管理工作需要由市人民代表大会及其常务委员会制定特区法规加以补充和具体规定的;
  (二)深化体制改革、扩大改革开放、建立社会主义市场经济秩序或者市政府有关行政管理制度的重大改革需要由市人民代表大会及其常务委员会制定特区法规加以肯定和规范的;
  (三)因完善行政管理需要在特区规章规定的范围以外设立修订、撤销涉及企业行为和市民日常生活的审批制度、收费制度、许可证制度和行政强制、行政处罚措施的;
  (四)市政府认为应拟定特区法规草案的其他事项。
  第七条 未依本规定制定的市政府其他文件、其他各级政府机关和行使政府行政权力的机构的各种文件,不得与特区法规和特区规章的规定相抵触,亦不得设立、修订、撤销涉及企业行为和市民日常生活的审批制度、收费制度、许可证制度和行政强制、行政处罚措施。
  第八条 制定特区规章和拟定特区法规草案,应当遵循以下原则:
  (一)遵循宪法规定以及法律和行政法规的基本原则;
  (二)贯彻国家有关改革开放方针、政策,有利于社会主义市场经济体制的建立和完善,有利于促进特区开放型经济的发展,有利于发挥特区的各项功能;
  (三)从实际出发,注重解决特区经济和社会生活中的实际问题;
  (四)努力与国际惯例接轨,注意借鉴有关国家和地区的先进经验;
  (五)加强调查研究,充分听取有关方面的意见和建议。
  第九条 汕头市人民政府法制局(以下简称市政府法制局)是市政府制定特区规章和拟定特区法规草案的工作机构,负责下列工作:
  (一)编制市政府制定特区规章和拟定特区法规草案的年度计划草案,经市政府批准后组织实施;
  (二)主持起草涉及重大改革措施或者涉及政府主管部门较多的特区规章和特区法规草案;
  (三)对区人民政府、市府直属各职能部门和依法行使政府行政权的其它机构、社会团体、学术机构、国有企业集团等单位草拟的特区规章和特区法规草案进行审查、协调和修改,并向市政府报告审查意见;
  (四)特区规章的发布、解释、宣传组织、汇编和备案;
  (五)对已发布并实施一年以上的特区规章进行清理,并提出修改、补充或废止的意见;
  (六)其他有关制定特区规章和拟定特区法规草案的业务工作。


  第二章 计划和起草


  第十条 下列单位可以独立或联合向市政府法制局提出市政府制定特区规章和拟定特区法规草案的年度计划建议:
  (一)市政府直属各有关职能部门、各区人民政府;
  (二)依法行使市政府行政权的其他机构;
  (三)市总工会、市共青团委员会、市妇女联合会、市总商会及其他市级社会团体;
  (四)市属大专院校、市级科研机构、市属国有企业集团;
  (五)国家、省驻特区行政管理机构。
  市政府直属各职能部门、各区人民政府必须独立提出二项以上的市政府制定特区规章和拟定特区法规草案的年度计划建议。
  第十一条 提出市政府制定特区规章和拟定特区法规草案的年度计划建议的报送单位,应于前一年的9月底之前将计划建议书报送市政府法制局。
  计划建议书应当包括以下内容:
  (一)建议制定的特区规章或特区法规草案的名称及需要规范的主要问题;
  (二)建议制定的特区规章或特区法规草案的必要性及主要的政策、法律依据;
  (三)起草准备情况;
  (四)建议报送市政府审议的时间。
  第十二条 市政府法制局对各单位制定特区规章和拟定特区法规草案的计划建议进行综合协调并进行调查研究,结合特区实际增加有关立法项目后,编制市政府制定特区规章和拟定特区法规草案的年度计划(以下简称年度立法计划)草案报市政府,并由市政府就拟定特区法规草案项目部分报请市人大常委会审定列入特区法规年度制定计划后,于前一年12月15日前发布、下达年度立法计划。
  第十三条 年度立法计划下达后,特区规章和特区法规草案的起草工作,由下列单位负责:
  (一)凡提出年度立法计划建议的单位,其计划建议项目被列入年度立法计划的,起草工作由该单位负责。
  (二)由市政府法制局负责组织起草工作的,采取以下方式实施:
  1、由市政府法制局直接起草,内容涉及到的有关行政主管部门予以配合;
  2、由市政府法制局拟订提纲和提出起草要求,指令有关单位负责起草工作;
  3、由市政府法制局委托有关学术、科研机构负责起草工作;
  4、市政府法制局认为应采取的其他方式。
  负责特区规章和特区法规草案起草工作的单位(以下简称起草单位),应确定项目负责人和起草人员,积极开展起草工作,按计划完成特区规章或特区法规草案的草拟稿(以下简称草拟稿)。
  第十四条 市政府直属各职能部门、各区人民政府以及依法行使市政府行政权的其他机构,应当将执行年度立法计划的任务纳入当年目标管理责任制。
  市政府法制局应当经常对市政府有关部门及其他有关单位执行年度立法计划的情况进行检查、督促、指导和协调,并负责按计划完成审查任务和所承担的起草任务。
  第十五条 年度立法计划执行过程中,有关单位如需调整(含提前或推迟完成起草工作,增减或取消立法项目),应向市政府法制局提出书面报告,说明原因,由市政府法制局审查提出意见,报市政府决定。
  因有关单位工作上的原因未按年度立法计划完成特区规章或特区法规草案起草任务,致使市政府行政管理工作受到严重影响的,应追究有关单位领导人和直接责任人的责任。
  第十六条 市政府法制局应当于每年一月份将上一年年度立法计划的执行情况进行总结并报告市政府。
  第十七条 起草特区规章和特区法规草案,应当进行充分的调查研究,准确掌握特区的实际情况,认真研究有关法律、行政法规的规定以及国家有关方针政策,科学总结特区经济建设、改革开放和发展社会主义市场经济的经验,努力借鉴外省、市及国际上的科学经验。
  第十八条 特区规章和特区法规草案应当符合立法技术的要求,做到结构严谨,条理清楚,文字表述准确、简洁、通俗易懂;内容应当用条文表达,条以下可分款、项、目,条文较多的可以分章、节。
  第十九条 草拟稿完成后,起草单位应负责写出起草说明。起草说明应当包括以下内容:
  (一)起草的基本经过;
  (二)制定特区规章或特区法规的必要性;
  (三)草拟稿确立的主要制度及其根据;
  (四)行政主管机关的职责及与有关行政管理机关的职责分工;
  (五)其他需要说明的问题。
  第二十条 特区规章和特区法规草案起草工作完成后,起草单位的主要负责人应签署后报送市政府法制局进行审查。
  起草单位报送草拟稿时,应提交下列文件和材料一式十份:
  (一)草拟稿;
  (二)起草说明;
  (三)起草所依据的有关文件和资料。

  第三章 审查和修改



  第二十一条 市政府法制局负责对草拟稿就下列问题进行审查、协调和修改:
  (一)是否符合宪法规定和法律、行政法规的基本原则,是否符合国家的方针政策;
  (二)是否符合市场经济规律、有利于促进特区开放型经济的发展、有利于发挥特区的各项功能,是否有利于完善政府行政管理;
  (三)与现行的特区法规和特区规章是否协调、衔接,如需要改变现行特区法规和特区规章的,理由和依据是否充分;
  (四)有关的部门、企业和市民对草拟稿内容有什么不同意见,对这些不同意见如何处理;
  (五)是否符合立法技术要求。
  第二十二条 市政府法制局应在对草拟稿进行初审后,形成特区规章或特区法规草案的讨论稿(以下简称讨论稿),广泛征求有关行政主管机关、单位、企业和社会各方面的意见。
  对讨论稿涉及的主要行政主管机关,市政府法制局应将讨论稿全文发送到该单位征求意见。被征求意见的单位应当在要求的期限内给予书面答复;未给予书面答复的,视为对该讨论稿内容无不同意见。
  第二十三条 特区规章和特区法规草案内容对特区发展有重大影响,或者涉及公民、法人和其他组织的重大权益的,经市政府批准,市政府法制局应在市政府审议前将讨论稿全文在《汕头日报》和《汕头特区晚报》公布,公开征求社会各界的意见。
  任何单位和个人均有权对讨论稿的内容提出意见。市政府法制局应当对各种意见进行认真的整理和研究,在审查和修改规章和法规草案时作为参考。
  第二十四条 有关行政主管部门对讨论稿内容有不同意见的,市政府法制局应当进行协调;经协调后,有关行政主管部门仍对讨论稿中的重大问题有不同意见的,由市政府法制局研究提出意见后报市政府决定。
  第二十五条 市政府法制局审查修改草拟稿和讨论稿,应当进行认真的调查研究,并对其中拟定的重大方针政策及其他争议较大的问题进行充分的论证。
  第二十六条 起草单位报送的草拟稿内容不符合本规定要求或者立法技术有较大缺陷的,市政府法制局可以将草拟稿退回原起草单位;原起草单位应当按本规定要求重新组织起草。
  第二十七条 市政府法制局在审查、修改草拟稿和讨论稿的过程中,有权就有关政策问题组织进行调查研究,并有权查阅、复制有关档案资料,有关政府机关和组织应当给予积极协助。
  调查和查阅、复制有关档案资料时涉及国家机密的,按有关保密规定执行。
  第二十八条 市政府法制局在完成对讨论稿的再次审查、修改后,应提交下列文件和材料报送市政府审定:
  (一)特区规章或特区法规草案(送审稿);
  (二)特区规章或特区法规草案拟稿的审查报告(直接组织起草的,提交起草说明);
  (三)其他必要的资料。
  前款所列审查报告应当包括以下内容:
  (一)制定特区规章或拟定特区法规草案的目的和必要性;
  (二)制定特区规章或拟定特区法规草案的依据;
  (三)特区规章或特区法规草案的主要内容;
  (四)征求意见和协调的情况;
  (五)其他需要说明的问题。

  第四章 审定和发布



  第二十九条 特区规章和特区法规草案由市长办公会议审议。
  第三十条 市长办公会议审议特区规章和特区法规草案前,由市政府法制局将特区规章或特区法规草案(送审稿)及有关材料发送市长、副市长、市政府秘书长、副秘书长及有关部门负责人准备意见。在市长办公会议审议特区规章和特区法规草案时,由市政府法制局作审查报告后,由市长办公会议组成人员进行审议。
  特区规章或特区法规草案原起草单位和市政府法制局负责人负责答复有关询问。
  第三十一条 市长办公会议审议后,由市长或其委托主持会议的副市长决定是否通过和有关修改决定。
  对原则通过,需要根据市长办公会议审议决定修改的特区规章或特区法规草案,由市政府法制局负责组织修改后,报请市长或其委托的副市长审批。
  第三十二条 特区规章(送审稿)经市长办公会议审议通过后,由市长签署市政府令予以发布。
  特区规章发布后,一律在《汕头政报》和《汕头日报》、《汕头特区晚报》全文登载。
  第三十三条 特区法规草案经市长办公会议审议通过后,由市长签署市政府议案提请市人民代表大会或其常务委员会审议。
  第三十四条 特区规章或特区法规草案经市长签署市政府令或市政府提出议案后,任何修改意见视为对已合法通过的特区规章或特区法规草案的修改,必须依本规定程序重新立项并纳入年度立法计划。
  特区规章或特区法规草案经市长签署市政府令或市政府提出议案后,本市各级政府机关、依法行使政府行政权的其他机构及其工作人员不得在公开场合发表反对特区规章和特区法规草案内容的言论。


  第五章 附  则



  第三十五条 特区规章发布后的新闻发布及宣传等,由市政府法制局负责其组织、协调和审核工作。
  第三十六条 特区规章的外文译本,由市政府法制局审定。
  市直各职能部门、各区县(市)人民政府及其职能部门编辑本地、本部门执行的有关法律、法规和规章汇编,须经市政府法制局审定后,方可作为引用依据。
  第三十七条 特区规章的修改程序,与特区规章制定程序相同。
  市政府的地方规范性文件(包括特区法规和特区规章的配套措施、在全市范围内实施的管理措施、以通告等形式出现的一般政令等)的制定程序,参照特区规章的制定程序执行。
  第三十八条 本规定自发布之日起施行


  关键词: 善意 恶意 占有
  内容提要: 民法区分善恶意,是为了根据行为人的心理状态即是否欠缺必要注意来决定行为性质,区分法律后果。“善意”行为均为有权行为。通说主张善意即“不知”或“不应知”。作为善意之根据,“不应知”包含“不知”。当事人“应知”或“不应知”者非自己行为之性质,乃相对人行为之性质。不存在行为人不应知其是否合法之本人行为。所谓“不应知无权占有”是矛盾表述。善意占有是占有人不应知占有移转权利人无移转占有意思,或者占有移转人无移转占有权利,并以“应知”为转化恶意占有条件之占有,属有权占有。无权占有即恶意占有。善意占有均为他主占有。通说既视善意占有为无权占有,又主张善意占有人可取得收益,其实已否定善意占有为无权占有。


一、民法占有理论通说之理解

(一)民法占有理论通说之界定

从有无法律根据的角度,民法之占有可分为有权占有与无权占有。有法律根据之占有为有权占有,无法律根据之占有为无权占有。

通说进一步将无权占有分为善意占有与恶意占有。但善恶意之区分根据,学界观点不一,主要包括以下三种观点:(1)善意即无过错,恶意即有过错。(2)不知或不应知无权占有(通常表述为误信有权占有)而占有为善意,知或应知无权占有而占有为恶意。(3)无怀疑地误信有权占有而占有为善意。言外之意,有怀疑地误信有权占有而占有为恶意,知或应知无权占有而占有当然为恶意。其中第三种观点为通说,理由是较有利于保护原权利人。[1]需要指出,虽然第一种观点认为善意占有之“善意”即无过错,但仍认为善意占有为无权占有。也就是说,在主张善意占有为无权占有或者无权占有包含善意占有与恶意占有这一点上,学界没有分歧。

通说又进一步将善意占有分为无过错占有与有过错占有:“依善意占有人就其善意是否有过失为标准,占有可分为无过失占有与有过失占有。善意占有人就其占有无过失的,为无过失占有;反之为有过失占有。”[2]《日本民法典》第192条规定:“和平而公然地开始占有动产者,如系善意且无过失,则即时取得行使于该动产上的权利。”据此,善意占有不等于无过失占有。学界认为,“此系以善意占有人就其善意是否有过失为标准而区分。反之,有过失占有系指善意占有人就其善意具有过失者而言。”[3]

此处之“有过失”未见解释,从前后文看,似应指非故意且程度较轻之过失。我国立法机关有关主管部门人士即认为:“所谓恶意占有,指明知或者因重大过失不知自己为无权占有而仍然进行占有。”[4]按反对解释,善意占有之善意,应指“不知”或因一般过错“不知”。可以推论,所谓“应知”之判断根据,应为有无一般过错。

(二)占有法律后果之立法区分

在法理上,区分善意占有与恶意占有的目的是区分法律后果,具体包括:(1)收益归属;(2)有益费用归属;(3)损害归属;(4)时效适用。各国家和地区的法律通常均有规定,为作比较,分别引述如下。

在收益归属方面,《意大利民法典》第1148条“孳息的取得”规定:“提出诉讼请求以前已经分离的自然孳息和已经到期的法定孳息属于善意占有人。善意占有人向提出请求的所有权人承担返还自提出诉讼请求之日起直到返还占有物时收取的孳息的责任并且应当尽善良家父的注意义务。”《日本民法典》第189条“善意占有人与孳息”规定:“善意占有人取得由占有物产生的孳息。”我国台湾地区“民法”第952条“善意占有人之权利”规定:“善意占有人,依推定其为适法所有之权利,得为占有物之使用及收益。”同法第958条“恶意占有人孳息之返还”规定:“恶意占有人,负返还孳息之义务,其孳息如已消费,或因其过失而毁损,或怠于收取者,负偿还其孳息价金之义务。”可以发现,各国家和地区之规定虽然表述不一,但均主张善意占有人可取得标的物使用收益,恶意占有人不能取得标的物使用收益。

在有益费用归属方面,《瑞士民法典》第939条规定:“(1)权利人请求交还动产时,善意占有人得请求赔偿为用益支付的必要费用,在未给付赔偿金前,占有人得拒绝交还动产。(2)占有人对前款以外的费用无请求赔偿的权利。但权利人未赔偿上述费用时,占有人在交还动产前,得扣除其为用益花费的金额。但仅以动产本身未因此受损害为限。(3)占有人已收益的孳息,应计算人费用的请求权。”同法第940条规定:“恶意占有人仅对其因占有而支付的费用的必要部分,有请求赔偿的权利。”《意大利民法典》第1150条“修缮、改良和附合”第3款规定:“对善意占有人,应当在因改良而使占有物增加的价值的范围内进行补偿;对恶意占有人则应当选取改良费和因改良而使占有物增加的价值中较低的一项作为补偿金。”《日本民法典》第196条“占有人的费用偿还请求权”第1款规定:“占有人返还占有物时,可使恢复人偿还其为保存占有物而支出的金额及其他必要费用。但是,于占有人取得孳息情形,通常必要费用归占有人负担。”第2款规定:“关于占有人为改良占有物而支付的金额及其他有益费,以其价格增加现存情形为限,可以依恢复人的选择,使其偿还支付的金额或增加额。但是,对于恶意占有人,法院可以因恢复人的请求,许以相当的期限。”我国台湾地区“民法”第955条“善意占有人之有益费用求偿权”规定:“善意占有人,因保存占有物所支出之必要费用,得向回复请求人请求偿还,但已就占有物取得孳息者,不得请求偿还。”同法第957条“恶意占有人之必要费用求偿权”规定:“恶意占有人,因保存占有物所支出之必要费用,对于回复请求人,得依关于无因管理之规定,请求偿还。”占有人费用包括标的物保管费用和改良费用,在法理上,两类费用均有实际费用与必要费用之别。各国家和地区之规定虽然表述不一,均主张有权占有人与无权占有人皆可请求返还必要费用,无实质区别。

在损害归属方面,《瑞士民法典》第938条规定:“物的善意占有人,依其被推定的权利得使用并收益该物的,对权利人无赔偿的责任。前款情形,物消灭或受损害的,占有人无须赔偿。”《日本民法典》第191条“占有人与恢复人的关系”规定:“占有物因应归责于占有人的事由而灭失或毁损时,恶意占有人对恢复人负赔偿全部损害的义务,善意占有人在因灭失或毁损而现受利益限度内,负赔偿义务。但是,无所有意思的占有人,虽系善意,亦应予以全部赔偿。”我国台湾地区“民法”第953条“善意占有人之责任”规定:“善意占有人,因可归责于自己之事由,致占有物灭失或毁损者,对于回复请求权人,仅以因灭失或毁损所受之利益为限,负赔偿之责。”同法第956条“恶意占有人之责任”规定:“恶意占有人,或无所有意思之占有人,因可归责于自己之事由,致占有物灭失或毁损者,对于回复请求权人,负损害赔偿之责。”可以发现,关于无权占有之损害归属,其规定不一,具体分为以下二种情形:(1)善意占有损害无须赔偿;(2)善意自主占有损害以所受利益为限赔偿;善意他主占有损害应予全额赔偿,恶意占有损害应予全额赔偿。

在时效适用方面,《德国民法典》第937条规定:“(1)自主占有动产经过十年后,取得其所有权(取得时效);(2)取得人在取得自主占有时,为非善意或在以后知悉所有权不属于自己时,不成立因时效而取得所有权。”《法国民法典》第2229条规定:“为能够供时效之进行,占有应当是以所有人之身份持续、不断、平静、公开、毫无隐讳的占有。”同法第2265条规定:“以正当名义善意取得不动产的人,如真正的所有人居住在该不动产所在地的王国法院(上诉法院)管辖区内,经过十年,得因时效完成而取得该不动产的所有权;如真正的所有人居住在该法院管辖区以外,经过二十年,善意取得人即可取得该不动产的所有权。”《日本民法典》第162条“所有权的取得时效”规定:“(1)以所有的意思,二十年间平稳而公然占有他人物者,取得该物所有权。(2)以所有的意思,十年间平稳而公然占有他人不动产者,如果其占有之始系善意且无过失,则取得该不动产的所有权。”我国台湾地区“民法”第768条“动产所有权之取得时效”规定:“以所有之意思,五年间和平、公然占有他人之动产者,取得其所有权。”同法第769条“不动产之一般取得时效”规定:“以所有之意思,二十年间和平继续占有他人未登记之不动产者,得请求登记为所有人。”同法第770条“不动产之特别取得时效”规定:“以所有之意思,十年间和平继续占有他人未登记之不动产,而其占有之始为善意且无过失者,得请求登记为所有人。”可以发现,各国家和地区对取得时效规定不一,其分为以下二种情形:(1)只适用于善意占有,不适用于恶意占有。(2)动产占有不区分善恶意,取得时效期间相同;不动产占有区分善恶意,善意占有取得时效期间短于恶意占有。

二、民法占有理论通说之质疑

然而,关于善意占有之性质,善意占有与恶意占有之法律后果,相关通说均值得商榷。

(一)“应知”即包含“知”

民法有善意第三人、善意取得、善意占有等范畴,如依据物权公示原则,未经法定方式公示之物权,不得对抗善意第三人。此处之“不得对抗”,是指善意第三人可取得物权或占有标的物。善意第三人取得物权称为善意取得,善意第三人占有标的物称为善意占有。那么民法之善意,究竟是什么意思呢?

善意是相对于恶意的概念。民法区分善意与恶意,是为了根据行为人之心理状态即是否欠缺法律意义上之必要注意来决定行为性质和区分法律后果。在通说中,善意解释为“不知”或“不应知”;恶意解释为“知”或“应知”。据此,判断是否善意实际上有两个根据,一是知还是不知;二是应知还是不应知。这两个根据应属并列关系,可以交叉,但不能包含。其中“知”属主观状态,有时难以界定,只能以是否“应知”为判断根据。在法理上,所谓“应知”之“应”,只能解释为不欠缺必要注意。当事人原来“知”,或者根据法定注意义务“应知”,但因欠缺必要注意,如遗忘、疏忽,为占有行为时并不“知”,即根据当事人为占有行为时之心理状态,可推定“不知”,此类占有不属善意。也就是说,“应知”而“知”,当然非善意;“应知”而“不知”,亦非善意。这意味着作为善意之根据,“应知”已包含“知”。因此,判断是否善意,其实只有一个根据,即是否“应知”,“知”否无须考虑。可以得出结论:善意即无法律上过错,恶意即有法律上过错。通说认为善意占有包括有过错占有和无过错占有,没有逻辑根据。

需要指出的是,必要注意义务之“必要”难以明确界定,最终只能由法官依法决定。因此,何谓“应知”,最终也只能由法官依法决定。

(二)善意根据之区别

有法谚谓:“不知情免责,不知法不免责。”前半句话只能理解为,特定人为特定行为时,有正当理由相信自己的行为不侵害他人权利,此类行为不欠缺必要注意,不发生民事责任。至于何谓正当,只能由法官依法认定。显然,民法所谓善意即不知情,确切地说是不应知情。据此,法谚的前半句似可改为“不应知情免责”。法律是行为规范,法律为所有主体指明了合法的道路。此处之“情”,应该发生于特定人为特定行为前,不包括当事人之特定行为。

占有之移转,包括占有丧失行为和占有取得行为,这两个行为共同完成占有移转。民法上因行为人行为变动权利义务之他人称行为相对人,简称相对人。民法善意所不应知之“情”,并非行为人行为之性质,而是相对人行为之性质。在善意取得关系中,取得人不应知处分人无处分权,此处之“情”,指相对人行为之性质,符合法理。将善意占有界定为误信有权占有而占有,或者无怀疑地误信有权占有而占有,此处之“情”均指占有人自己行为之性质,违背上述法理。

占有移转关系中,占有丧失行为与占有取得行为共同完成占有移转,能否因此推论,不应知占有丧失行为之性质,即不应知占有取得行为之性质?同理,不应知占有取得行为之性质,即不应知占有丧失行为之性质?这一问题,涉及物权公示原则。

(三)通说与物权公示原则的冲突