新类型案例研究：执行异议之诉
张生贵
【导读提示】
两家法院针对同一房产均有司法文书裁判，如何划分执行特定物权与执行普通债权之间的效力等级问题，案外人对法院的查封措施提出异议，理由合法，执行申请人的许可执行之诉如何裁判？
一、案情概要：
2009年4月19日，出卖人通过北京某房地产经纪公司居间，与买受人订立了《北京市存量房屋买卖合同》，约定将其位于新发地房屋（建筑面积48平米）以40万元的价格卖给买受人，双方约定自合同签订之日起60日内（2009年6月份）共同向房屋权属登记部门办理转移登记手续。买受人于2009年5月3日实际入住，首期给付购房款140000元，出让的房屋有30万贷款尚未偿还，双方约定以贷款方式支付余款。约定的期限届满后，买受人通知出让人过户并办理贷款手续，房主却躲起来不见面。买受人向人民法院提起过户之诉，人民法院以（2009）F民字第19233号判决书判令出卖人将新发地的房屋产权过户到买受人名下，此判决于2010年4月7日生效。人民法院依申请人的申请执行，向房地产登记机关送达了协助过户的裁定，房产登记机关告知此房在2010年4月8日被异地人民法院（2010）P执字第1471号裁定查封，申请执行的是原房主借款发生的债务，经法院判决生效后进入执行程序。2010年4月15日买受人向P法院提起解除查封异议。由于涉案房屋在农村商业银行抵押贷款，房主未按期偿还贷款，银行多次到住房所在地催款，买受人虽与银行协议，变更借款用户，一次性提前清偿了房主的全部贷款及滞纳金305937.28元。
2010年9月15日，法院审查后以（2010）执异字第021号裁定书裁定中止对查封房屋的执行。
2010年9月27日，案外人向人民法院提起“许可执行被查封房产”诉讼，买受人答辩的同时提起反诉，要求确认对被查封房产享有物权，案外人持有的法律文书确认的执行标的并非房产，应予驳回其主张。
二、法院裁判：
2010年11月30日人民法院以（2010）平民初字第06375号民事判决，驳回案外人的诉讼请求，法院认为，当事人对自己的诉讼主张，有责任提供证据，债务人从原告处借款，虽然时间早于房主向被告出卖楼房，但并未约定以该房屋作抵押，因此，该楼房并非原告与房主之间借贷纠纷案件的特定标的物，本院执行过程中虽对楼房进行了查封，但此前另一法院对房屋买卖合同案件的判决已经生效，被告依此对本院执行提出异议，理由成立，现原告因查封时楼房所有要仍为陆某未过户到被告名下且被告提异议时支付的房款不及交易价格的二分之一，而认为被告无权提出异议，理由不能成立，因此，对于原告要求被告允许本院对该楼房继续查封、拍卖的诉讼请求，本院不予支持。依据最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释第二十四条规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。
原告不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提出上诉，2011年2月14日北京市第二中级人民法院庭审后，原告当庭撤回上诉，人民法院以（2011）民终字第83号民事裁定，准许撤诉，原审判决产生法律效力。
三、律师评案：
1、执行异议之诉属于新类型诉讼案件，执行程序中的异议可细分为：对执行主体的异议、对查封措施的异议、对执行标的的异议、对执行管辖的异议、对执行时效的异议、对执行措施的异议等，相关法律规定模糊。从民事诉讼法规定看，只有第二百零四条规定了异议之诉，但此条并未规定对如何提出请求。执行配套规定如民事诉讼法执行程序若干问题的解释；执行中查封、扣押、冻结财产的规定；民事诉讼若干问题的意见等都未明确异议之诉。针对异议之诉，首先要区分案外人、第三人、被执行人、执行申请人各方主体地位，有时还会发生互为案外人或第三人的情况，也有不同法院之间管辖争议问题，给相关诉讼带来困境。
本案出现的问题，应当属于案外人对查封措施的异议之诉，原告提起的是许可执行之诉，被告抗辩的是查封措施异议，两者属于不同的法规规范。依据请求权基础规范要件分析，许可执行之诉的前提必须是执行申请人持有的生效法律文指定的执行标的必须是异议指向的动产（给付现金）或不动产，不能是执行行为，其次，法律文书指定的特定物在执行中没有任何异议，具备可执行条件，如果案外人对执行标的提出异议，法院应先行审查异议是否成立，异议成立的，裁定中止执行，异议不成立的，裁定驳回异议，并继续执行。本案中原告起诉要求许可执行查封的房屋，但原告持有的生效法律文书判定的是金钱标的，并非房屋特定物，而涉案房屋已由人民法院判决原房主向被告履行过户义务。说明原告许可执行之诉的条件不具备，被告提出的查封措施异议理由成立，法院裁定中止执行，原告的诉讼经二审程序后又撤回上诉，这样的情况下，原有中止查封的裁定应予解除或撤销。
2、原告提出的两项理由缺乏依据：
原告认为虽然案外人与房主之间有买卖合同，但此房产仍未过户，权利人依然是债务人，所以有权查封并执行，原告的此项认识不能成立。依据物权法《物权法》第二十八条规定，已生效的司法判决与产权登记具有同等的法律效力，判决从实体上确认了物权所有人，登记只是从形式上履行的宣示程序，未办理产权过户登记的，不影响房屋买卖合同的效力，取得所有权和宣示登记是内容和形式的关系。
3、当事人可以申请法院对中止执行裁定予以解除或撤销：
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》７３条 执行标的物不属生效法律文书指定交付的特定物，经审查认为案外人的异议成立的，报经院长批准，停止对该标的物的执行。已经采取的执行措施应当裁定立即解除或撤销，并将该标的物交还案外人；《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第五条、第十六条、第十七条、第三十一条规定。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第九条二款规定，出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，可以参照本意见第八条第二款规定的内容处理。第十条 房屋权利人依据《物权法》第二十八条至第三十条规定取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。买受人要求办理房屋所有权转移登记，经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。申请人通过人民法院生效的司法文书确定的执行内容为房屋，购房款全部付清，已实际占有房屋，与陆红之间的权利义务关系终结，确已取得被查封房屋的所有权，享有物权请求权；汪俊持有的判决中确定的执行标的为债权，被查封房屋并非法律文书指定交付的特定物，且汪俊已撤回上诉，业经北京市第二中级人民法院司法裁定，平谷区人民法院判决驳回汪俊“许可执行被查封房屋”的诉讼请求，根据物权优先债权的司法原则，恳请人民法院审查，并依据法律规定解除或撤销查封裁定。
附相关法律规范依据检索：
《物权法》
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
７２．案外人提出异议的执行标的物是法律文书指定交付的特定物，经审查认为案外人的异议成立的，报经院长批准，裁定对生效法律文书中该项内容中止执行。
７３．执行标的物不属生效法律文书指定交付的特定物，经审查认为案外人的异议成立的，报经院长批准，停止对该标的物的执行。已经采取的执行措施应当裁定立即解除或撤销，并将该标的物交还案外人。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第三十一条 有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第十七条 案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。
第十九条 案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
第二十三条 人民法院依照民事诉讼法第二百零四条规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。
第二十四条 申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。
第十五条 案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）
第十条 房屋权利人依据《物权法》第二十八条至第三十条规定取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。买受人要求办理房屋所有权转移登记，经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。
北京天依律师所张生贵
扬州市区房地产开发经营管理办法
江苏省扬州市人民政府
扬州市区房地产开发经营管理办法
扬州市人民政府令第41号
《扬州市区房地产开发经营管理办法》已于2004年7月1日市政府第16次常务会议讨论通过，现予颁布施行。
市长：季建业
二OO四年七月十七日
扬州市区房地产开发经营管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范房地产开发经营行为,加强对房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产
业的健康、有序发展，依法保障消费者权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发
经营管理条例》等法律、法规，结合市区实际，制定本办法。
第二条 在扬州市区范围内从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本办法。
第三条 房地产开发经营应当根据城市总体规划和城市建设的要求，按照经济效益、社会效益、环境
效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、完善管理，控制零星分散建设。
第四条 扬州市房产管理局（以下称房地产开发行政主管部门）是本市房地产开发行政主管部门，并直接
负责市区房地产开发企业及其开发经营活动的管理、监督工作。
计划、规划、建设、国土、环保、物价、工商、统计、人防、消防、绿化等部门、机构按照职权划分，各
司其职，密切配合，共同做好房地产开发管理工作。
第二章 房地产开发企业
第五条 设立房地产开发企业应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在对设立房地产
开发企业申请登记进行审查时，应当听取房地产开发行政主管部门的意见。
第六条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件资料到房地产开发行政主管部门
备案，并按有关规定申请房地产开发企业资质证书：
（一）房地产开发企业资质申请报告；
（二）房地产开发企业资质申请表；
（三）企业法人营业执照；
（四）企业章程；
（五）验资报告；
（六）企业注册地址证明；
（七）企业法定代表人的身份证、个人简历；
（八）企业董事会成员、部门负责人的任职文件、身份证、个人简历；
（九）专业技术人员的职称证书、劳动合同和身份证；
（十）公司的组织机构设置和管理制度；
（十一）拟开发项目的相关文件。
第七条 对新设立的房地产开发企业，房地产开发行政主管部门报省建设厅核发《暂定资质证书》。《暂
定资质证书》有效期1年，有效期届满前30日内，房地产开发企业应当向房地产开发行政主管部门申请核定资
质等级或申请延长《暂定资质证书》有效期。
房地产开发企业自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，房地产开发行政主管部门应报请江
苏省建设厅注销其《暂定资质证书》。
第八条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。房地产开发企业应当按照核
定的资质等级，在规定的业务范围内从事房地产开发经营，不得越级承担任务。不具备房地产开发资质，不得
从事房地产开发经营活动。
一级资质的房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项
目。
二级资质的房地产开发企业可以在江苏省范围内承揽房地产开发项目，承担建筑面积25万平方米以下的开
发建设项目，建设楼层不受限制。
三级资质的房地产开发企业可以在扬州市范围内承揽房地产开发项目，承担建筑面积15万平方米以下的开
发建设项目，不得承担十六层（含）以上的建筑物的建设。
四级资质的房地产开发企业限于在扬州城市规划区以外的乡镇从事房地产开发业务，可以承担建筑面积5
万平方米以下的开发建设项目，不得承担七层（含）以上的建筑物的建设。
领取《暂定资质证书》的房地产开发企业可以依据《暂定资质证书》核定的标准从事相应资质等级的开发
建设项目。
第九条 房地产开发企业资质实行年检制度。年检时间为每年1—4月份。房地产开发企业须在每年1月20
日前将年检材料报送房地产开发行政主管部门，4月30日前房地产开发行政主管部门公布年检结果。资质年检
须提供下列文件资料：
（一）企业自检报告；
（二）资质年检申报表；
（三）法人营业执照；
（四）资质证书正、副本；
（五）审计报告、财务报表；
（六）开发项目的相关资料；
（七）《房地产开发项目手册》；
（八）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的使用情况报告；
（九）房地产开发统计年报；
（十）县、区级以上政府部门奖惩决定；
（十一）其他有关变更的事项。
逾期或者无正当理由不参加房地产开发企业资质年检的，视为自行放弃资质，房地产开发行政主管部门应
报请江苏省建设厅注销其资质证书。
第十条 房地产开发企业的资质年检结论分为合格、基本合格、不合格。连续两年基本合格的，降低一级
资质；不合格的，不得承担新的开发项目，并视具体情况予以降级或注销资质证书。
第十一条 房地产开发企业在申请竞买土地、计划立项、规划审批、营业执照年检、银行贷款等事项时，
应提交年检合格或基本合格的房地产开发企业资质证书，上述各有关行政主管部门和单位应予审查。
第十二条 乡镇房地产开发企业资质申报、年检、变更由市建设行政主管部门初审后报请江苏省建设厅批
准。其经营活动应遵守城市房地产开发经营管理的有关规定。
第十三条 市区以外的房地产开发企业到市区从事房地产开发经营活动，若符合资质管理有关规定不需要
重新办理开发企业资质的，必须向房地产开发行政主管部门登记备案，接受市区房地产行业管理。
第十四条 房地产开发企业应当按月及时、准确、真实地向房地产开发行政主管部门和统计部门报送房地
产开发统计资料。开发企业资质升级、年检中所需要的开发统计数据由统计部门负责认定。
第十五条 房地产开发行政主管部门对房地产开发企业及其开发经营行为实行网络化管理，房地产开发企
业应当及时、真实、准确地在管理网络上申报、填报有关事项和信息。
第十六条 房地产开发企业分立、合并、终止，应在工商行政管理部门核准后30日内，向房地产开发行政
主管部门重新申请办理资质证书或办理资质证书注销手续。
房地产开发企业变更名称、法定代表人、办公地点、注册资本，应在变更后30日内向房地产开发行政主管
部门办理变更手续。
第三章 房地产开发建设
第十七条 房地产开发行政主管部门每年初应根据土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划及房
地产市场供求状况，会同计划、规划、国土、建设等有关行政管理部门，编制全市房地产开发建设年度计划，
报市政府批准。
第十八条 房地产开发建设项目实行资本金制度，房地产开发项目自有资本金比例不得低于35%。
第十九条 房地产开发项目的土地使用权应当以拍卖、招标、挂牌等竞价方式出让。经济适用房和廉
租房的房地产开发项目用地，经批准可以实行划拨。
以划拨方式取得土地使用权的，未经市政府批准不得转让、出租、抵押土地使用权或改变用途。
第二十条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地利用
条件开发土地。经批准改变容积率的，应在开工前向国土行政主管部门申报并签订土地出让补充合同。超过出
让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲
置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或
者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第二十一条 房地产开发企业应当在签订国有土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的15
日内，向房地产开发行政主管部门领取《房地产开发项目手册》（以下简称开发项目手册），并应当将房地产
开发过程中的拆迁、建设、销售、物业管理等主要事项及时、真实地记录在该手册中。
第二十二条 房地产开发企业应当在开发项目申领《拆迁许可证》前、项目开工时、申领《商品房预售许
可证》前、土建工程竣工验收前、资质年检时、项目分割转让时将开发项目手册报送房地产开发行政主管部门
验核。
房地产开发企业应当在开发项目竣工验收备案交付使用后，将开发项目手册送交房地产开发行政主管部门
归档。
第二十三条 房地产开发企业在开发建设过程中不得擅自变更用地性质和规划、设计；确需变更的，应当
报请原批准机关和设计单位批准、同意，并办理有关变更手续。有关变更事项应在开发项目手册中如实记录。
第二十四条 房地产开发行政主管部门应当对开发项目的配套基础设施和公共设施的建设加强监督检查。
房地产开发企业应当在项目开工前30日内向房地产开发行政主管部门报送配套基础设施和公共设施的建设方案
。方案应包括建设的内容、规模、标准、开工和竣工时间等。房地产开发企业应当按照经批准的建设内容和期
限完成配套基础设施和公共设施建设。居住建筑规模在组团级以下（含组团级）的房地产开发项目，其配套基
础设施和公共设施应当与居住建筑同步施工、同期竣工和交付使用；居住建筑规模在组团级以上的房地产开发
项目，其配套基础设施和公共设施建设，经房地产开发行政主管部门批准，可以分期实施。
第二十五条 房地产开发企业应当按照规划指标的要求，在住宅小区内配套建设物业管理用房、社区居委
会用房、活动中心（社区会所）、公共厕所、垃圾用房等公共设施。
凡建设费用已列入房地产开发项目成本的公共设施设备，其产权归全体业主所有，房地产开发企业不得擅
自处分；其经营所产生的经济效益用于该项目的物业管理。
第二十六条 房地产开发建设项目应领取施工许可证后方可开工，并应当符合有关法律、法规的规定和建
筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业对开发建设项目的工程质量全面负责。开发企业应按规定设置质量管理机构，加强对设计
和施工质量的过程控制和验收管理。工程建设中，不得擅自变更已经审查批准的施工图设计文件等。
第二十七条 房地产开发企业在开发建设过程中应当及时收集、整理项目建设各环节的文件资料，建立、
健全开发项目的建设档案，并在开发项目竣工验收后，及时向建设行政主管部门、物业管理单位或者其他有关
部门移交项目建设档案。
第二十八条 房地产开发项目必须严格按照规划设计的要求进行配套建设。有关水、电、气、道路、邮政
、通讯、消防、环保、绿化、人防、物业管理等须提供竣工合格有效文件后方可交付使用。
第二十九条 房地产开发项目交付时，房地产开发企业应当按照项目总建筑面积的4%0向物业管理服务单
位无偿提供物业管理服务用房，其产权属该项目全体业主所有。
房地产开发企业应当按照有关规定提供社区居委会用房。
第三十条 房地产开发企业应当按照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担商品房保修责任。保修
期从商品房交付购房人之日起计算。
保修期内发生质量问题的，由开发企业负责查明责任，并组织有关方面解决质量问题。暂时无法落实责任
的，开发企业应先行解决，待质量问题原因查明后由责任方承担相关费用。
第三十一条 房地产开发项目的建设工程质量管理、监督、认定和投诉处理工作，由建设行政主管部门负
责。
建设行政主管部门应加强对施工企业的管理。禁止施工企业超越资质承揽工程、转包或违法分包工程。
建设行政主管部门在受理工程质量投诉后，根据相关法律、法规和现行工程技术规范、标准和行政管理规
定，组织专家进行查勘、鉴定，认定工程质量，划定责任人及责任范围，下达处理意见书。
第四章 房地产开发项目经营
第三十二条 转让房地产开发项目，必须符合下列条件：
（一）转让人持有计划、建设、国土、规划、房管等管理部门批准项目的有关文件；
（二）转让人已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（三）转让人已完成开发投资总额的百分之二十五以上；
（四）受让人具备相应的房地产开发资质；
（五）受让人具备项目剩余投资额百分之二十五以上的项目资本金；
（六）法律、法规规定的其他条件。
第三十三条 转让房地产开发项目应当签订书面合同。转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手
续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同及其他有关资料到房地产开发行政主管部门备案。受让
人应当重新领取开发项目手册。
第三十四条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中
有关的权利、义务随之转移给项目受让人；已完成拆迁补偿安置的，对可能出现的遗留问题，应明确责任人。
项目转让人和受让人应当联合书面通知被拆迁人。
第三十五条 房地产开发项目进行联合开发建设的，房地产开发企业在签订具有法律效力的联合开发协议
之日起10日内，送房地产开发行政主管部门备案。项目的联建事项应记录在开发项目手册中，并在销售过程中
向社会公示。
房地产开发企业不得假借联合开发变更项目开发主体，变相出借、出卖、转让开发资质证书，变相转让房
地产开发项目。房地产开发企业不得有下列行为：
（一）与拥有土地使用权的非房地产开发企业单位联合开发；
（二）将开发项目完全交其他房地产开发企业开发，不参与项目经营管理，获取固定收益；
（三）其他非法转让房地产开发项目的行为。
第三十六条 房地产开发项目应当实施物业管理，并按有关规定缴纳房屋共用部位共用设施设备维修
基金。房地产开发行政主管部门在房地产开发企业确定项目的物业管理单位之后，方可向其核发《商品房预售
许可证》。
第三十七条 房地产开发项目按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%
以上，并已确定施工进度和竣工交付日期，方可申请预售。
房地产开发企业预售商品房前应当持下列文件资料向房地产开发行政主管部门申领《商品房预售许可证》
：
（一）营业执照；
（二）房地产开发企业资质证书；
（三）开发建设项目计划批文；
（四）土地出让金全额缴纳凭证和国有土地使用权证书；
（五）建设工程规划许可证；
（六）建筑工程施工许可证；
（七）城建规费结算证明；
（八）工程承包合同书；
（九）销售面积明细表、分层平面图、预售价格备案文件；
（十）房地产开发项目手册；
（十一）白蚁防治证明书；
（十二）物业管理合同、房屋共用部位共用设施设备维修基金归集证明；
（十三）项目应建的物业管理用房、社区居委会用房、活动中心（社区会所）、学校、公共厕所、垃圾用
房等公共设施及配套基础设施的建设方案和书面承诺。
（十四）商品房的结构、用途、装璜标准等情况说明。
房地产开发行政主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内作出答复。同意的应当颁发《商品房预
售许可证》；不同意的，应当说明理由。未领取《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，不得向购房
人收取任何预订款性质的费用。
第三十八条 已经取得《商品房预售许可证》的项目依法转让的，项目受让人应当按照本办法第三十七条
的规定重新申领《商品房预售许可证》。项目转让人应当自项目转让合同签订之日起10日内书面通知购房人，
购房人在收到书面通知之日起30日内有权解除商品房买卖合同并由项目转让人承担违约责任；或者与项目受让
人重新签订商品房买卖合同，原商品房买卖合同中约定项目转让人的权利和义务，由受让人承担。
第三十九条 发布商品房销售广告的，必须取得《商品房预售许可证》，并遵守广告管理的有关规定。在
商品房销售广告中应当载明《商品房预售许可证》的证号。
第四十条 商品房销售广告、宣传资料和楼盘模型中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确，其中
对房屋和相关设施的表述具体确定且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的说明和允诺应
当视为要约，必须载入商品房买卖合同。
房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否
一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第四十一条 房地产开发企业将已经抵押的商品房进行预、销售，必须经抵押权人同意并明确告知购房人
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