欺诈性商品房买卖合同案分析/高琦
作者:法律资料网 时间:2024-07-12 16:49:53 浏览:9704
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欺诈性商品房买卖合同案分析
高 琦
[案例]
原告，丁某，某公司法定代表人。
被告，某市某房地产开发有限公司。
案由，2002年6月19日，原告代表其公司与被告签订购房合同。双方约定，原告购买被告开发的某小区商品房一套，建筑总面积110.9平方米,单价2302元/平方米（2003年8月此地房价为2500元/平方米）,总价255292元，交房日期为2003年5月30日前，小房单价2000元/个(待交钥匙时一次交清)。付款方式为分期付款，首付30%，后凭本合同与银行订立170000元的贷款合同。签约当日原告根据约定于向被告交付了总房价30%的85292元的首付款。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在15日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金，合同继续履行；（2）超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日的，出卖人向买受人每日支付100元的违约金，合同继续履行；（2）超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。
合同签订前，原告认为单独的厨房，餐厅和客厅不适合公司办公，被告遂向原告承诺可将三间房间的墙打掉，同时更改了户型图并附于合同。2002年7月，被告催促原告向银行办理贷款手续，而原告认为被告为交付设计院更改的户型图，有不能履行的危险，所以至起诉时止仍未办理贷款。2003年8月27日，交房时未按照合同中户型图建造（因要求打掉的墙是承重墙），小房也被改成车库买于他人。2003年1月原告向法院起诉。原告要求被告赔偿因迟延交房所造成的损失,即甲方在逾期交房期间的房租(从2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房将来租小房的费用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的违约金按合同约定每日100元计（100元*3个月*30日=9000元），以上共计20460元，并主张继续履行合同。被告认为，因原告未及时办理贷款手续，所以原告应负逾期付款的违约责任赔偿违约金7659元，同时主张解除合同。
[分析]
该案涉及的主要法律问题包括：合同的性质、欺诈性合同受害人在起诉或仲裁中的救济方法、以及合同先履行义务一方的不安抗辩权。
首先，为了确定此合同的性质，就需要界定房地产开发商更改户型图吸引原告签约的行为。根据最高人民法院的解释，欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为，因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误而作出的不真实的意思表示合意。该案中，被告作为房地产开发商,应知道承重墙不能拆的规定，但其为符合原告的要求，任意更改户型图，属于“故意告知对方虚假情况”，因此具有欺诈的故意。原告因考虑了已更改的户型图纸有利于自己的工作和生活,才作出买房决定并随即与房地产开发商签约，即原告因考虑到被告告知的“虚假情况”才陷入了错误并作出了意思表示，因此被告的行为属于“诱使当事人作出错误意思表示”的行为。由于被告的行为均符合欺诈的要件，所以被告任意更改户型图吸引原告买房的行为属于合同欺诈。
我国《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。”这就是说，对欺诈性合同，在起诉或仲裁的过程中受害人有三种方法可供选择: 1.如受害人认为合同继续有效对其有利，可要求变更合同；2.如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任；3.如果受害人认为合同继续有效对其不利，可请求法院和仲裁机构撤消该合同，在撤消该合同后，此合同就无效了。但由于《合同法》第55条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”而本案中自受害人知道或者应该知道被欺诈的事由之日起即从2002年6月底至起诉之日止，已经超过了一年，所以该撤消权消灭。因此,该案的原告只能选择第一种或第二种方法,而其诉讼请求正是第二种方法的表现.但原告的诉讼请求是否合理、合法呢？
根据《民法通则》第115条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此承担违约责任的方式有三种：继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。由于采取补偿措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确，而依《合同法》第61条仍不能确定违约责任为前提的，所以采取补偿措施不适用本案。因此原告可以要求被告继续履行交付房屋的义务，并损失赔偿。
而原告主张的支付违约金和损害赔偿并用的要求是否合法,关键是分析两者的关系. 第113条第一款是关于损害赔偿的规定: “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此, 原告要求的未交小房和迟延交房所造成的损失赔偿属于预期利益损失，符合法律规定.《合同法》第114条第一款是关于违约金的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 由此可见，损害赔偿与支付违约金都是合同责任的主要形式.损害赔偿通常要与实际损害相符,而违约金数额与实际损失并无必然联系,即使在没有损害的情况下也应该支付违约金.对于本案,如果支付补偿性违约金(逾期交房在九十日内,以每日100元计)不足以补偿原告所遭受的损失,被告还需要承担损害赔偿责任,以弥补违约金的不足部分.这时,违约金与赔偿金可以并用.但是两者并用时需以实际损失作为责任的最高限额.因为既然当事人约定的补偿性违约金未达到实际损失数额,就要使用损害赔偿,而适用损害赔偿就必须遵循损害赔偿不得超过实际损害的基本原则.所以,原告未交小房和迟延交房所造成的损失（继续租房的费用）再加上违约金的数额如果1.超过了实际损失,则只能按照实际损失赔偿;2.未超过实际损失,按实际相加的数额赔偿.因违约金9000元未超过实际损失10460（租房和租小房的费用），所以被告应赔偿原告11460元。
对于判断被告所诉称的因原告未及时办理贷款手续，所以原告应负逾期付款的违约责任，同时主张解除合同的主张是否应给予支持，主要是看原告是否违约。根据《合同法》第68条第一款的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”包括谎称具有履行能力的欺诈行为。即是说当先给付义务人有确切证据证明后给付义务人没有履行能力，有不能给付的现实危险时，有权中止履行，亦即先履行义务人具有的不安抗辩权。本案中，原告先付了30%的首付款，是先履行义务人。原告在发现房屋结构已明显不能按合同户型图建造前,曾多次向被告要求看设计院的变更户型图不得.此后原告在发现被告有不能履约的危险,并通知被告自己将不办理贷款手续时, 被告却未有任何表示.这时,原告已明确行使了不安抗辩权规定的先履行方对后履行方的通知义务,所以原告行使的是不安抗辩权，并未违约。因此被告的主张不能成立。
[结论]
该案属于欺诈性合同，原告继续履约的主张应支持，但损失赔偿应按照实际损失即11460元计算；被告的主张因没有法律依据，所以不予支持。
呼和浩特市封山育林管理办法
内蒙古自治区呼和浩特市人大常委会
呼和浩特市第十三届人民代表大会公告
第十八号
呼和浩特市第十三届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的《呼和浩特市封山育林管理办法》，已由内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准，现予公布，自二O一二年五月一日起施行。
二O一二年五月七日
内蒙古自治区人民代表大会常务委员会关于批准《呼和浩特市封山育林管理办法》的决议
（2012年3月31日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）
内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议决定，批准呼和浩特市人民代表大会常务委员会报请批准的《呼和浩特市封山育林管理办法》，由呼和浩特市人民代表大会常务委员会公布施行。
呼和浩特市封山育林管理办法
（2012年1月1日呼和浩特市第十三届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过
2012年3月31日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准）
第一条为了保护森林资源，防止水土流失和风蚀沙化，改善生态环境，根据《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国森林法实施条例》、《内蒙古自治区实施〈中华人民共和国森林法〉办法》和有关法律、法规，结合实际，制定本办法。
第二条封山育林是指对具有天然下种或者萌蘖能力的疏林地、无立木林地、宜林地、灌丛实施封禁，保护植物的自然繁殖生长，并辅以人工促进手段，促使形成森林或者灌草植被；以及对低质、低效有林地、灌木林地进行封禁，并辅以人工促进经营改造措施，以提高森林质量的一项技术措施。
第三条凡在封山育林范围内生活的居民或者从事自然资源开发以及生产、建设、旅游等活动的单位和个人，必须遵守本办法。
第四条市和旗县区人民政府林业行政主管部门负责本辖区封山育林的监督管理工作。国土资源、交通运输、水务、农牧、旅游等行政主管部门按照各自的职责，协同林业行政主管部门做好封山育林管理工作。
第五条市人民政府应当根据土地利用总体规划和生态建设规划，制定封山育林总体规划和年度计划；旗县区人民政府根据总体规划负责制定封山育林管理区域规划和年度实施计划；乡(镇)、村及国有林经营单位制定封山育林实施方案，落实具体经营管理措施。市和旗县区人民政府应当把封山育林工作纳入国民经济和社会发展计划，封山育林所需经费列入年度财政预算。
第六条封山育林总体规划和管理区域规划应当明确封山育林范围、地点、面积、封育条件、培育植物品种、育林措施、封禁方式、封育年限、管护措施、经营管理、经营目的、投资概算、资金筹措、效益估算等主要内容。封山育林范围的划定，应当避开现有村民居住区、依法生产的厂矿、耕地等非林业用地。
第七条封山育林管理区一经划定，应当严格管理：(一)明确封山育林管理区的范围和管理措施，根据不同地区和不同情况确定封山育林年限，并由旗县区人民政府予以公告；(二)市和旗县区林业行政主管部门应当建立健全封山育林检查验收制度，定期检查封育措施和封育成效。封山育林管理区封育期满，经市林业行政主管部门组织验收，达到国家规定封育成效标准的，由旗县区人民政府公告解除封山育林措施，未达到国家规定封育成效标准的，应当延长封育期；(三)乡(镇)、村及国有林经营单位应当建立封山育林护林组织，配备专、兼职护林员。订立封山育林护林公约，建立封山育林档案和落实具体管护措施；(四)乡(镇)、村及国有林经营单位，应当在封山育林管理区建立封山育林设施，并在主要路段、山口等地设立醒目的标志牌、界桩等，明示封山育林的范围及主要禁止行为。
第八条封山育林管理区内，各级人民政府应当采取人工造林、飞播造林(草)、人工促进天然更新等有效措施，恢复植被。
第九条封山育林应当采取全面封禁(全封)或者季节性封禁(半封)两种方式。在封山育林管理区内，禁止下列行为：(一)采伐林木、放牧、砍柴和非抚育性修枝；(二)擅自移动或者毁坏标志牌、界桩、围栏及其他封山育林设施；(三)开垦、采石、采矿、采砂、采土、建坟、采种、采脂、掘根、剥树皮；(四)吸烟、燃放烟花爆竹、烧荒、烧纸、野炊及其他易引起火灾的用火行为；(五)其他破坏林木、植被的行为。全面封禁的管理区内，15度以上现有坡耕地应当逐年退耕还林(草)，非植物生长季节在保护林木不受损害的前提下，可以有组织地收割牧草。季节性封禁的管理区内，植物主要生长季节应当全面封禁。其他季节在保护林木不受损害的前提下，仅允许有计划、有组织地进行抚育管理和收割牧草。
第十条封山育林作业设计，由旗县区林业行政主管部门编制，报上级林业行政主管部门批准后方可施工。封山育林管理区的封育期内，为保护、培育林木生长需要采挖树木的，必须经林业行政主管部门依法批准后方可实施。
第十一条各级人民政府应当教育群众保护封山育林管理区内林草植被。对自然条件差又因封山育林严重影响群众生产生活的，旗县区人民政府应当采取有效措施，加以解决。
第十二条依法进行勘察、开采矿藏和各项工程建设，必须占用或者征用、征收封山育林管理区范围内林地的，应当依照森林法等法律、法规，经县级以上林业行政主管部门审核同意，并缴纳森林植被恢复费后，依照有关法律、法规办理建设审批手续。需要采伐林木的应当依法申请林木采伐许可证。
第十三条在封山育林管理区内开发森林旅游项目，需经旗县和市人民政府林业行政主管部门逐级审核同意。经批准的森林旅游开发项目，必须在划定的经营区域和面积内进行，并制定林草植被管护和防火措施，确定管护责任人。
第十四条各级人民政府应当逐级建立森林防火、林木病虫害防治责任制，做好封山育林管理区内森林火灾的预防和扑救工作以及病虫鼠害防治工作。
第十五条为封山育林划拨的专项资金和收缴的林地林木补偿费以及森林植被恢复费等费用，必须专款专用，任何单位和个人不得挤占、挪用。县级以上审计部门应当定期进行审计监督。
第十六条违反本办法第九条规定，由林业行政主管部门按下列规定处罚；情节严重构成犯罪的，依法追究其刑事责任：(一)盗伐林木的，责令补种盗伐株数十倍的树木，并确保其成活；没收盗伐的林木或者违法所得，并处盗伐林木价值三倍以上十倍以下的罚款；(二)滥伐林木的，责令补种滥伐株数五倍的树木，并确保其成活；处滥伐林木价值二倍以上五倍以下的罚款；(三)进入封山育林管理区内放牧或者散放牲畜的，责令纠正违法行为；损毁林木的限期按毁坏林木株数的三倍进行补种，并按大畜每头(匹)每次处以50元以上100元以下罚款，小畜每头(只)每次处以10元以上50元以下罚款；(四)违法采石、采矿、采砂、采土的，责令其停止违法行为，补种毁坏林木株数三倍的树木，并处毁坏林木价值二倍以上五倍以下的罚款；(五)在封山育林管理区内不按规划退耕还林(草)的，责令限期退耕还林(草)，在封山育林管理区内开荒种地或者退耕还林(草)后又复垦的，按照森林法有关开垦林地的规定予以处罚；(六)在封山育林管理区内烧荒、烧纸、野炊、采药、砍柴或者擅自收割牧草的，责令其停止违法行为，并处以50元以上500元以下罚款；造成损失的，责令其赔偿损失。按照本办法规定，应当补种树木，而拒绝补种或者补种不符合规定的，由林业行政主管部门代为补种，所需费用由违法者支付。
第十七条违反本办法第十条第一款规定的，责令其限期改正；情节严重的，对有关责任人给予行政处分。违反本办法第十条第二款规定的，按照本办法第十六条第(二)项规定处罚。
第十八条违反本办法第十二条第一款规定的，责令限期补办手续或者退还所占用的林地，并处以每平方米10元以上30元以下的罚款；造成林地破坏或者其他实际损失的，责令赔偿损失。违反本办法第十二条第二款规定的，按照本办法第十六条第(一)项规定处罚。
第十九条破坏封山育林设施的，处以500元以上2000元以下罚款；造成经济损失的，赔偿经济损失。
第二十条林业行政主管部门的工作人员，国有、集体森林经营单位的主管人员以权谋私、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十一条当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议，或者向人民法院提起行政诉讼。逾期不申请复议也不提起诉讼又不履行处罚决定的，作出处罚决定的部门可以依法申请人民法院强制执行。
第二十二条本办法自2012年5月1日起施行。
中华人民共和国政府和印度尼西亚共和国政府关于在新闻领域合作的谅解备忘录
中国政府 印度尼西亚共和国政府
中华人民共和国政府和印度尼西亚共和国政府关于在新闻领域合作的谅解备忘录
（签订日期１９９２年２月２４日 生效日期１９９２年２月２４日）
中华人民共和国政府和印度尼西亚共和国政府（下称双方），为加强和进一步扩大在新闻领域的合作，在平等和互利的原则基础上，达成协议如下：
第一条 双方将加强交流在新闻特别是广播电影电视领域使用先进技术的经验，并进一步扩大在这些领域里的合作。
第二条 双方将包括广播、电视和电影等新闻机构之间的联系，并鼓励它们之间的合作。
第三条 双方将努力促进以下诸方面的双边合作：
－－两国新闻媒介人员，包括两国新闻官员的相互访问。
－－就对方国家发生的重大事件进行新闻报道。
－－在两国新闻媒介领域相互交流培训人员和专家。
第四条 双方将根据两国各自的法律、条例和政策，相互交换关于两国经济和文化生活方面的用于播出的广播、电视资料和电影。交换的资料使用英语。
第五条 双方应尽力妥善地执行本协议的各项条款。将由中华人民共和国广播电影电视部和印度尼西亚共和国新闻部的高级官员组成双边委员会，以商讨和解决执行本协议的有关问题。
第六条 关于执行本协议的财务安排如下：
所有交换的资料均免费提供，寄送上述资料的费用由寄出方承担。
人员互访所需的国际费用由派遣方支付，在对方国家访问期间的食、宿和交通费用由接待方承担。
第七条
（１）本谅解备忘录自双方签字之日起生效。
（２）本谅解备忘录如要终止，须由一方在本备忘录终止前一年以书面形式通知另一方。
（３）如无任何一方表示终止意愿，本谅解备忘录则将继续有效。
下署签字人已获各自政府授权，兹签署本谅解备忘录。
本备忘录一九九二年二月二十四日在雅加达签订，一式两份，每份都用中文、印度尼西亚文和英文三种文字写成，三种文本同等有效。如对本备忘录解释有分歧，将以英文文本为准。
中华人民共和国政府 印度尼西亚共和国政府
代 表 代 表
艾知生 哈莫哥
（签字） （签字）
